不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
不動産小口化投資のトモタク、広報担当のSKです。
今回は、投資家から当社に寄せられるご質問の中でも、特に多い”この質問”についてご紹介していきます。
『不動産小口化投資商品に出資することで投資家にとってどのようなメリットがあるのか？』
結論から端的に申し上げます。
不動産小口化投資商品にあなたが投資するメリットは「手堅さ」「手軽さ」「手離れの良さ」の３つになります。
不動産小口化投資商品は非常に”手堅い投資商品”であると私は思っています。この点については他の金融商品と比較していきます。
「株式投資」と比較してみましょう。投資家は株式投資を以下の2つまたはいずれかを期待して投資をはじめます。
株価は、業績はもとより、政策、外交、為替、プレスリリース、大口投資家の動向など様々な要因によって大きく変動します。企業の今を反映しているだけではなく未来も汲み取っているケースもあり、非常に難しい側面があるのです。
ただ、資本主義の原則で考えれば企業は成長し株価は上昇することになりますが、その過程で幾度もの乱高下があることを考慮しなければなりません。
配当を主の目的とするような場合も同様です。権利落日、配当落日後は株価が下落するケースが多く、購入するタイミングを間違えると、高配当銘柄でも長期的に含み損を抱えたまま運用する羽目になりかねません。
こういった意味で、相場の変動が激しい「株式投資」は手軽に参加できる反面、難しい投資だと言えます。
続いて「投資信託」です。
「投資信託」についても基本的な考え方は「株式投資」と同じです。
商品構成とその運用については、ファンドマネージャーの力量に依存する点が違いです。
プロのファンドマネージャーに運用を任せるとはいえ、公開株に投資をする以上は相場の変動も考慮しなければならず、手数料もかかる点からも、そう簡単な運用方法ではなさそうです。
事実、2018年に金融庁より公開された「投資信託の販売会社における比較可能な共通KPIを用いた分析」によると、実に50％弱の顧客が運用損益率がマイナスであるという結果が出ています。
このような事からも投資信託を「手堅い投資」であると判断するのは、安易なのかもしれません。
不動産小口化投資商品は非常に”手軽な投資商品”であるという側面も兼ね備えています。この点については「不動産投資」と比較してみましょう。
相場の変動が少なく、入居者が安定していればとても手堅い投資ができる反面、空室のリスクや様々なトラブルによるリスクも抱えている投資が不動産投資です。
原則的に金融機関からの融資を活用して行う投資なので、特に最初の物件に関しては慎重に決断する必要があります。全ての不動産投資家が通る道ですが、ここは慎重に検討をしするべきでしょう。
多くの人が、数千万円単位の借り入れをすることに躊躇してしまいます。
また、”物件選び”はとても重要だと言われています。物件の良し悪しで、その成果が決まるとも言われている以上、少なくとも、一定レベルの知識と情報網は用意しておく必要があります。
不動産を所有する以上は管理が必要になります。賃貸管理会社に委託することで一切の業務を丸投げすることができますが、不動産賃貸”業”と言われる通り、事業の領域だと考えた方が適切です。
表面的な利回りは大きく見えたとしても、最終的な純利益は小さく、出口戦略をどう考えるかなど戦略的な動きも求められます。
知識と情報、ネットワーク、これらを上手く兼ね備えたうえで、戦略的な動きも求められる不動産投資は手軽な投資とは言い難いでしょう。
その点、不動産小口化投資商品の場合、管理、運営、空室対策などは全て事業者が行いますので、投資家はその事業に対して出資すればOKです。お金を出資して、決まったタイミングで配当を受け取れるだけです。
これは非常に手軽な投資であると言わざるを得ませんね。
”手離れの良さ”に関しても、重要な要素だと私は思います。
これは、ほとんどの投資家が投資を専業にしていないからです。
資産形成において最も重要なことが、良質な投資商品を選ぶことではありません。
ライフサイクルに応じて、アセットミックスをリバランスしながら時間を有効に活用することが何よりも重要であると同時に、自分自身の給与所得を上げていくことが求められます。
そのためにも、投資商品の値動きに一喜一憂していては本業に支障が出てしまいます。
これは総資産における株式投資の比率が高い人に有りがちですが、相場の値動きが気になって仕方ないといった状況に陥ってしまいがちです。
このような無駄な時間を作らないためにも、手離れのよい投資商品を選択して資産形成をすることはとても大事なことだと私は思うのです。
そういった意味で、不動産小口化投資商品はプロが全て対応してくれますので、手離れが非常にいい投資商品なのです。
これまで、不動産小口化投資商品の「手堅さ」「手軽さ」「手離れの良さ」について紹介してきました。
ここからは、当社の不動産小口化投資サービスのトモタクのメリットを具体的なイメージとして紹介させていただきます。
まず最初に、『投資先が”住居用不動産”である』ということが、投資に安定と安心感をもたらします。これは、人間が生きていくうえで必要性な『衣・食・住』の『住』の部分を担っているため、どんなに景気が悪くなろうが、それ自体のニーズがなくなることはないからです。
さらに、トモタクでは独自の出資者保護システムを取り入れています。
独自のシステム1つ目は『優先劣後システム』です。
優先劣後システムのイメージ
優先劣後システムとは、出資総額100％に対して一定の割合を事業者が劣後出資する仕組みです。
これにより、投資先の不動産の評価額が下がった場合に、その評価下落分を劣後出資者が負担しますので、優先出資者においては安心して出資ができる仕組みなのです。
出資者は、劣後出資枠が全体の何％あるのかに注目することで、その商品はどのくらいリスクヘッジができるのかを評価軸にすることができます。
さらに、出資者への配当の原資となる賃料収入を確実に得るために、第三者とのマスターリース契約を締結しています、これにより、出資先の不動産に空室が発生した場合でも家賃収入が絶えることはありません。
マスターリース（サブリース）契約の仕組み
通常、賃料の未納が発生した場合は家賃保証会社が代わりに保証してくれますが、退去者が出た場合はそうはいきまんので、このスキームは投資家にとって大きな安心材料になると思います。
万が一、マスターリース契約締結先が倒産してしまった場合は例外ですが、そのようなケースを除いては運用期間中に家賃収入が途絶えることはないと考えていただいていいでしょう。
不動産小口化投資商品は、不動産を絡ませた場合に限り商品として組成することができます。
中には、森林再生、古民家再生プロジェクト、都市開発型プロジェクト、太陽光パネルなど、商品としてある種の”おもしろみ”があるファンドが数多く存在しています。
確かに、これらの商品は”目で見る楽しさ”があり、なんとなく投資してみたくなるものです。不動産投資でもそうですが、商品そのものの見た目の美しさや豪華さなどの見栄えは、投資の収益性とは全く関係ないと私は思います。
プロジェクト系のファンドの場合は、様々なリスクがはらんでいるため、投資商品としては非常に難しい側面があります。投資家にとっても、このプロジェクトは投資に値するのかという判断が容易ではありません。
逆に、築古のアパートなどには、低所得者や住居に拘りが薄い人が暮らす傾向があり、一度入居したら長く住み続けることが多く、投資家にとっては、安定した収益を確保することができます。
逆に、どこにもあるような普通の収益不動産の方が手堅く投資をすることが可能なのです。
トモタクの商品は、一般的な収益不動産を小口商品化することが多いですが、一般の投資家が資産運用のために参加するべき投資とはなにか、という本質を捉えた商品組成をおこなっていいるのです。
