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初めてでもわかる!不動産小口化商品とは?

初めてでもわかる!不動産小口化商品とは?

こんにちは、不動産クラウドファンディングのトモタクです。

少額で不動産投資ができる「不動産小口化商品」の注目が集まっています。

ですが、そもそも「不動産小口化商品」とは何でしょうか?今回は、「不動産小口化商品」について解説させていただきます。概要を理解することで、納得して投資することができますので、初心者さんは必見です。ぜひ、最後までご覧ください。

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不動産小口化商品とはなんだろう

不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口数万円から100万円程度に小口化して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資家に分配する商品のことをいいます。

この不動産小口化商品には「不動産特定共同事業法に基づく商品」と「不動産信託受益権を活用した商品」があります。本記事では、「不動産特定共同事業法に基づく商品」をご紹介します。

不動産投資を行う場合には、融資がおりるにしても、まとまった自己資金が必要となります。都心部などの高級不動産のような人気物件は、特に手を出せる人が限られてしまいます。物件の種類で言えば、マンションやビルなども投資資金の問題があり、ハードルが高い商品であるといえます。しかし、この不動産小口化商品であれば、一口数万円~100万円などの割と少額から投資が可能となります。

また、少ない資金で不動産が取得できるため、他の投資商品の取得にも資金を回し、リスク分散をすることも可能となります。不動産投資に興味がある一般投資家のニーズに合った仕組みです。

不動産特定共同事業法に基づく小口化商品とは?

その仕組みは、事業者が収益不動産を購入、小口化して複数の投資家に販売し、不動産の運用で得た収益を投資家に分配するものです。物件を小口化し、少額から購入できるようにすることで、1つの物件を複数の投資家で所有することになります。投資割合に応じてそれぞれに利益を分配していくことになります。

不動産を小口化販売する「不動産特定共同事業者」は、国土交通省の許可または都道府県の許可を取得する必要があります。小規模不動産特定共同事業に関しては、一定の要件を満たした事業者は登録で事業を開始できます。

円滑な運用と投資家保護を目的に制定された「不動産特定共同事業法」により、信憑性が高まり、投資家が集まる要因となりました。

もちろん、トモタクも許可を得て事業を行っています。

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不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には種類があります。

  • 匿名組合型
  • 任意組合型
  • 賃貸借型

匿名組合型は、事業者が投資家と匿名組合契約を締結して出資を受け、事業者が取得した不動産を賃貸等によって運用し、その収益を出資割合に応じて投資家に分配します。つまり、不動産の所有は事業者となり、その事業者に対して投資家が出資するものです。


一方、任意組合型は事業者が投資家と任意組合契約を締結をし、投資家は金額に応じた持分を購入し、事業者が運用した収益を投資家に分配する形態です。現物不動産を持っていることと同じため、不動産の税制が活用できるのが特徴です。

関連記事:動産クラウドファンディングにおける「匿名組合契約」と「任意組合契約」とは?

主な不動産小口化商品の種類は上記で紹介した、匿名組合型と任意組合型です。

賃貸借型はというと、複数の投資家が共同出資を行い不動産を購入。その不動産の共有持分を事業者に賃貸、もしくは賃貸借の委任を行う仕組みです。事業者は、そこから得られた収益を投資家の持ち分に応じて分配する仕組みです。

不動産小口化商品のメリット・デメリット

次に不動産小口化商品のメリットとデメリットをそれぞれ見てきましょう。

3つのメリット

  • 少額で高額な物件にチャレンジできる
  • リスクを分散できる
  • 運用は任せられる

少額で高額な物件にチャレンジできる

優良物件は高額であることが多いです。そのため、投資機会がなかなか得られないこともあったのではないでしょうか。しかし、不動産小口商品であれば、少ない資金で、優良物件や高額な物件に出資することが可能です。投資機会が増えることは投資家にとって大きなメリットになります。

リスクを分散できる

不動産小口化商品は少額で投資できるため、異なる物件・立地・事業者の商品などへ分散投資も可能となります。投資資金すべてをひとつの不動産に投資する場合と比べ、リスク分散を図ることが可能です。

運用は任せられる

運用は不動産特定共同事業法の許可もしくは登録を行った事業者に任せることができるのも魅力の一つです。また投資対象の物件が、不動産運用のプロが選んだ物件であるため、ある程度は安定した収益が見込めます。不動産投資初心者の方であれば、尚更難しい運用面を任せれらることは魅力ではないでしょうか。

2つのデメリット

  • 保証はない
  • 利回りが低くなる傾向にある

保証はない

国の許可もしくは登録を行った事業者が運用を行うため、安心して投資を行えることが魅力ではありますが、だからといって絶対ということはありません。元本の保証は禁止されていますし、要件を満たした事業者だとは言え、倒産しないとは限りません。ファンドもそうです。収益を得られると見込まれる物件を選択していますが、市場の影響を受ける売却益は特に変動があるものです。

こういったリスクがあることは理解しておかなければなりません。

関連記事:安全性は大丈夫?|不動産クラウドファンディング

利回りが低くなる傾向にある

不動産小口化商品は運用を事業者に任せることができるため、手間がかからず手軽にできます。それゆえ、経費などが必要になります。サービスサイトには想定利回りを表記している事業者が多いので、実際の利回りとは異なり、利回りが低くなる傾向にあります。

まとめ

不動産小口化商品とは物件を小口化し、少額から購入できるようにすることで、1つの物件を複数の投資家で所有、その投資割合に応じて賃料収入や売却益を分配していくことです。
不動産小口化商品を販売できる事業者は不動産特定共同事業法に基づいた国の許可もしくは登録を行った事業者のみです。
これらの仕組みにより、従来の不動産投資のハードルを下げ、投資機会を創出することが可能になりました。投資家のニーズにもあっており今後ますます注目を集めていくのではないでしょうか

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