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不動産クラウドファンディングにおける「匿名組合契約」と「任意組合契約」とは?

不動産クラウドファンディングにおける「匿名組合契約」と「任意組合契約」とは?

こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。

不動産クラウドファンディングのでは3つの出資形態があります。それは「匿名組合契約型」「任意組合契約型」「賃貸借契約型」です。

そのうち代表的な「匿名組合契約型」と「任意組合契約型」の2つについてご紹介させていただきます。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産に少額から投資ができることで、人気を集めている不動産投資型クラウドファンディング

不動産特定共同事業の許可もしくは登録を行った事業者がインターネット上で複数の投資家から出資を募り、その出資金を基に不動産を取得・運用を行います。その運用益で得られた利益を投資家に分配する仕組みです。

一般的な不動産投資では、不動産を購入することから、収益マンションやビルはハードルが高く、実際に投資が行える人は限られていました。しかし、不動産特定共同事業法に基づき、小口化している不動産クラウドファンディングでは、少額から始められるため、元手が少ない人でも気軽に不動産に投資できるというメリットがあります。

不動産クラウドファンディングの出資形態

この不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に基づいて行われています。この法律は、不動産特定共同事業における業務の適正な運営と投資家保護を目的とした仕組みを定めています。

不動産を取引する際の契約には「匿名組合契約型」と「任意組合契約型」と「賃貸借契約型」があります。それぞれ、契約の締結の仕組みや利益の分配が異なります。

ファンドによっても異なるため、違いを理解した上で物件の詳細ページや契約成立前書面を確認してから出資するようにしましょう。

今回は代表的な2つをご紹介いたします。

匿名組合契約型

各投資家が事業者から不動産取引を行うために出資を行い、不動産取引を営み、そこから得た利益を分配することを約することにより成立します。各投資家と事業者との間でそれぞれ1対1の契約を締結します。あくまで、事業者が不動産取引を行うための出資のため、投資家が業務を執行することはありません。
 

任意組合契約型

各投資家が出資をして、共同の事業を営むことを約することにより成立する団体を「任意組合」といいます。

業務執行は組合員の過半数をもって決定し、任意組合契約で定めることにより、一人または数人の組合員または第3者に委任することもできます。不動産取引で得た収益が分配されます。

組合員は持ち分に応じた不動産を実際に所有していることになります。そのため、現物不動産を保有している場合と同じ扱いになります。そのため、相続税が発生します。しかし、任意組合で不動産投資を行うと、相続税評価額が時価よりも安くなるため、相続や贈与の際に節税効果が期待できます。

「匿名組合契約」と「任意組合契約」の違い

責任の範囲

「匿名組合契約」では、事業者は契約期間終了後に匿名組合員に出資金を返還しなければならない義務があります。万が一、損失が出た場合でも匿名組合員の責任は有限となっているため、出資額以上の責務を負う必要がありません。

一方、「任意組合契約」は、事業から生じる損失に対して出資割合により無限責任を負担します。そのため、場合によっては出資金以上の債務を抱えてしまうことがあります。ここが2つの仕組みの大きな違いとなっています。

分配金

「匿名組合契約」で分配される分配金は雑所得となります。基本的には分配金を受け取る前に20.42%の源泉徴収が行われるため、納税したり、確定申告を行う必要がありません。しかし、雑所得が20万円以上の方などは、確定申告が必要になります。そちらに関する詳しい説明はぜひ、下記の記事をご覧ください。

不動産クラウドファンディングの税金は?確定申告は必要?

「任意組合契約」はというと不動産所得として課税され、総合課税の対象となります。源泉徴収税はかからないため、自身で確定申告が必要となります。

出資金額

「匿名組合契約」の場合、出資金額が、任意組合契約に比べて少額であることも特徴の一つです。一口1万円から出資が可能となります。一方の「任意組合契約」では、一口100万円など高額のケースが多くなります。投資初心者の方は、匿名組合契約型のファンドの方が投資がしやすいでしょう。

 

まとめ

不動産クラウドファンディングにおける代表的な出資形態は「匿名組合契約型」と「任意組合契約型」があります。仕組みや責任の範囲、分配金などさまざまな違いがあります。

それぞれの違いを理解した上で、自身の投資スタイルに合っているファンドを選択する必要があります。

初心者の方であれば、まず、少額から始めやすい「匿名組合契約型」のファンドに投資をし、いずれ「任意組合契約型」で節税対策を含めた運用も視野にいれていく流れがおすすめです。

ぜひ、ファンド選びの際に、この出資形態にも着目してみてください。

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