不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
こんにちは、不動産クラウドファンディングのトモタクです。
不動産クラウドファンディングでは投資家を守るシステムがあります。それは「優先劣後出資」と「マスターリース契約」です。
今までも何度か説明させていただきましたが、今回改めてご紹介させていただきます。この2つを理解することで、より投資を安心して楽しむことができます。ぜひ、最後までご覧ください。
不動産クラウドファンディングでは、投資した不動産の運用益を「分配金」として受け取ることができますが、運用損失が出る可能性もゼロではありません。
その損失リスクを抑えるための仕組みが「優先劣後出資」です。事業者の出資分から一定の損失までをカバーすることで投資家を守ります。
優先劣後の構造ですが、優先出資者である「投資家」と劣後出資者である「事業者」の出資金を分けて扱います。
例えば、投資した不動産価格が購入時よりも下落した場合、売却時に損失が出る可能性があります。また、賃貸不動産で空室率が高くなってしまった場合、当初見込んでいたよりも運用益が少なくなることも考えられます。
優先劣後方式の最大の特徴は、運用において損失が発生した場合、先に劣後出資者である事業者の出資金から損失が補填される点です。
そのため、投資家は元割れするリスクが少なく、損失を被りにくくなります。
トモタクはもちろん投資家さんに安心してもらえるように「優先劣後出資」で出資元本の保全性を高めています。
優先劣後の割合は事業者ごとで異なります。つまり、劣後出資割合によって、投資家のリスク度合いが変わるというわけです。予め、優先出資と劣後出資の割合をしっかりと確認するようにしましょう。
では実際のトモタクでの優先劣後の割合になぞらえて考えていきましょう。
例えば、不動産を取得する為の費用が1億円だった場合。「優先割合90%：劣後割合10%」ですので、投資家から集める優先出資分の資金が9,000万円、トモタクの劣後出資分が1,000万円ということになります。
不動産運用で1,000万円の損失が出た場合、まずは劣後出資分を使って補填するため、損失額は劣後出資内でおさまっているため、投資家の資金が元本割れすることはありません。
しかし、2,000万円の損失が出た場合は、1,000万円を超えた額である「1,000万円分の損失」は、投資家が負うかたちになります。
優先劣後シ出資を取り入れることで、どんな良いことがあるのか、また、デメリットは何かを説明させていただきます。
まずはメリットを見ていきましょう。投資家にとってメリットとなるのは2つあります。
メリット①投資家の資金が元本割れしにくい
先ほどご説明したように、損失が発生した場合、先に劣後出資者である事業者の出資金から補填されます。不動産クラウドファンディング事業者の劣後出資割合が高ければ高いほど、投資家の優先出資分が守られる可能性が高くなります。しかし、その割合はファンドによって異なるため、事前に確認しましょう。
メリット②分配金を確保しやすい
利益が当初見込みより少なくなった場合でも、投資家に優先的に分配されます。また、満期時の償還においても、投資家の資金が優先的に償還されるため、元本割れリスクは少なくなっています。
デメリットというより、注意点として把握しておくべき点があります。それは『投資家の出資枠が少なくなる』ということです。
優先劣後方式では、出資枠を「投資家」と「事業者」で分け合うことになります。
トモタクの割合で考えてみると、事業者の劣後出資分が1割ですので、残り9割が投資家の優先出資分となります。
ファンドや事業者によっても割合は異なりますが、劣後出資割合が大きいと、それだけ投資家の優先出資枠が少なくなってしまいます。投資チャンスが減ることがあるということがデメリットだといえます。
投資家を守る仕組みとして次にご紹介したいのが、マスターリース契約です。
マスターリース契約(特定賃貸借契約)とは、不動産会社が所有者から不動産を一括して借り上げ、これを転貸する契約のことをいいます。
所有者側は不動産会社による事業運営に関するノウハウを利用できるうえ、ある程度の賃料や空室リスクが保証される仕組みです。
事業者が不動産会社とマスターリース契約を結ぶことにより、賃料収入がある程度保証され、出資者に対して安定的に分配を行うことができます。
不動産クラウドファンディングの事業者がマスターリースを採用することで、投資家にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。また、考えられるデメリットも確認していきましょう。
投資家にとってのメリットは2つあります。
メリット①空室リスクに備えることができる
ファンドに組成される不動産は、不動産クラウドファンディングの事業者が所有します。事業者が借り主と直接賃貸借契約を結ぶケースでは、空室が発生した場合に事業者の賃料収入がなくなってしまいます。
インカムゲイン型の場合、賃料収入がベースとなりますので、投資家に分配される配当が減ってしまい、予定通りの配当を受け取れなくなる可能性が出てきます。
しかし、マスターリース契約を結ぶことにより、不動産クラウドファンディング事業者は、家賃収入を事業者から確実に受け取ることが可能になります。
メリット②分配金の確実性が高まる
一般的に、不動産クラウドファンディングでのマスターリースの契約期間はファンドの運用期間です。運用期間中に、家賃収入が確実に入ってくることで、投資家に対してきちんと配当を分配することができるようになります。
投資家は、出資するファンドを比較検討する際には『マスタリース契約を取り入れているかどうか』に注目することで、配当の確実性がより高まり、リスクを下げることもできます。
不動産会社自体が債務不履行に陥ったり倒産したりすると、予定していた保証を受けられなくなるリスクもあるため注意が必要です。
マスターリースはオーナーと不動産会社との契約、サブリースは不動産会社と第三者(入居者)との契約のことを指し、契約先が異なります。
「サブリース方式」と呼ばれる賃貸管理方法の中に「マスターリース契約」と「サブリース契約」があり、この2つで成り立っています。
サブリース(転貸借契約)は、不動産会社がオーナーから一括借り上げした物件を第三者(入居者)へ転貸する契約のことです。マスターリースはサブリースを前提とした契約ではありますが、オーナーには直接関わりありません。
入居者から見ると、物件を借りる相手がオーナーから転貸する不動産会社に変わります。そのため、家賃を支払う先は不動産会社になります。
投資家を守る仕組みの「優先劣後システム」や「マスターリース契約」によって、投資のリスクを軽減することができ、より安心して不動産クラウドファンディングを楽しむことができます。
ファンドやサービス事業者によって異なるので、事前に確認した上で投資するファンドを選んできましょう。
不動産クラウドファンディングのトモタクでは安心してご利用いただくためにこの2つ以外に「信託銀行制度」を取り組みとしています。ぜひ、チェックしてみてください。
