マスターリースという言葉をご存知でしょうか。

不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング含む）への投資を検討されている方は『マスタリース』というワードに注目するようにしましょう。

「今年こそ投資デビューをしたい」考えている方にとっては重要なキーワードになりますので、ぜひ覚えて下さい。

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクと言えば、空室リスクが真っ先に頭に出てくるのではないでしょうか。毎月のインカムゲインにしても、収益不動産を売却する時の評価額にしても、不動産の稼働率が大きな影響を与えます。

空室が目立つ不動産に投資しても、投資家は利益を出すことができませんし、買い手もなかなか付きません。

不動産クラウドファンディングにしても同じです。不動産クラウドファンディングに出資して、年に数回、分配される配当についても、事業者の家賃収入が安定して初めて分配されるものです。

過去に私たちが書かせていただいたブログ『不動産投資が”怖い”というあなたに朗報 | あなたはどちらを選びますか？？』では、空室になると不安な状態が続く不動産投資、それをどのように回避するのか、について書かせていただきました。また『不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いを徹底比較』の中では、不動産投資をベースとする投資には様々な種類があること、それぞれの特徴や違いをリスク面も含めて説明しています。

不動産で収益を得るためには、家賃収入が要になります。それくらい空室なく稼働していることが重要なのです。

マスターリースとは？

マスターリースとは、第三者に転貸することを目的にして不動産オーナーから不動産を借りることをいいます。似たような意味でサブリースというワードがありますが、意味合いが少し違います。

サブリースとは、オーナーから借りた不動産を第三者（入居者など）に転貸することを意味します。

契約関係を中心に見ていくと、マスターリースは不動産オーナーと不動産会社の契約で、サブリースは不動産会社と転借人（入居者など）の契約になります。

不動産クラウドファンディングに投資をする場合は、投資先の事業主と不動産会社などとのマスタリース契約が間にに存在し転貸されているようなマスタリースを導入していることが、不動産クラウドファンディングに出資するにあたってリスクを見極めるポイントになります。

 マスターリースのイメージ図 

マスターリースを導入することによる投資家メリットとは？

実際に、不動産クラウドファンディングの事業者がマスターリースを採用することで、投資家にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。

ファンドに組成される不動産は、不動産クラウドファンディングの事業者が所有します。事業者が借り主と直接賃貸借契約を結ぶケースでは、空室が発生した場合に事業者の賃料収入がなくなってしまいます。

不動産クラウドファンディングのインカムゲインは、賃料収入がベースとなりますので、投資家に分配される配当が減ってしまい、予定通りの配当を受け取れなくなる可能性も出てきます。

しかし、マスターリースによって不動産クラウドファンディング事業者は、家賃収入を事業者から確実に受け取ることが可能になります。

一般的に、不動産クラウドファンディングでのマスタリースの契約期間はファンドの運用期間です。運用期間中に、家賃収入が確実に入ってくることで、投資家に対してきちんと配当を分配することができるようになります。

投資家は、出資するファンドを比較検討する際には”マスタリース契約を取り入れているかどうか”に注目することでリスクを下げることができます。

マスタリースを採用しているファンドに出資することで、配当の確実性がより高まるということを覚えておいて下さい。

不動産クラウドファンディングでの出資者保護に向けた取り組みとは？

しばしば、不動産特定共同事業・不動産クラウドファンディングのことを『ローリスク・ミドルリターンの投資』と言われますが、その理由は４％～７％くらいの利回りのファンドが出回っているにも関わらず、二重三重にも出資者のリスクヘッジが行なわれているからです。

前回のブログでご説明した優先劣後システムの導入についても、リスクヘッジの一つですし、マスタリースの導入についても十分なリスクヘッジになります。

他にも、一度に大きな金額を投資することなく”積み立て貯金感覚”で投資を始められる点も、少額からスタートして様子を見たいと考える慎重な投資家にとって嬉しいはずです。

『今年こそ投資デビュー！不動産クラウドファンディングの魅力とは？』の中で、不動産クラウドファンディングの魅力を色々とご紹介してきました。

そもそも、ファンドを組成する際に不動産を厳選しているためそれだけでも十分投資に値します。それに加えてリスクヘッジのための施策を取り入れることで、より安全に・安心して投資できる環境を作り出しています。

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まとめ：マスタリースによって不動産クラウドファンディングはローリスクになる

今回の記事では『マスターリースがどのような契約なのか』をご説明させていただきました。

不動産クラウドファンディングの事業者と賃借人の間に、第三者が入り賃貸借契約を結ぶことによって、事業者は毎月の賃料を確実に受け取ることができるのです。

それによって、出資者に対して配当を確実に分配することができるようになるのです。

不動産クラウドファンディングが『ローリスク・ミドルリターンの金融商品』だと言われているのは、こういった投資家のリスクを軽減するための施策を様々な形で用意しているためです。

マスタリースや優先劣後システムはその最たるものなのです。

不動産特定共同事業ならびに不動産クラウドファンディングへの出資を検討されている投資家は、このような出資者保護のための仕組みがどの程度充実しているのかを確認しながら、出資の判断材料にするとよいと思います。