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初心者おすすめ!不動産クラウドファンディングの知識

初心者おすすめ!不動産クラウドファンディングの知識

こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。

少額から始められる気軽さから不動産クラウドファンディングは初心者向きの投資として注目を集めています。特に1口1万円~といったファンドに関しては若年層からも指示を集めています。

初心者の方が始めるために知っておきたい不動産クラウドファンディングに知識をご紹介させていただきます。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとはインターネットを通じて、投資家から資金を集め、それを基に不動産のプロである事業者が不動産を取得・運用します。その運用益を投資家に対して分配金として償還する仕組みです。

分配金の種類と特徴

不動産クラウドファンディングで受け取ることができる分配金には2種類あります。
「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。


インカムゲインは不動産を所有していることで得られる利益です。

不動産クラウドファンディングでは、対象不動産で得られる家賃収入が該当します。空室リスクがあるものの、景気に左右されにくく、安定した収入が見込めるという特徴があります。

一方のキャピタルゲインは不動産を手放すことで得られる利益です。購入時よりも高値で売却出来た際、取得時との差額が利益として分配されます。

市場に左右されやすく、不動産価格の下落などにより、分配率が低くなることがあります。しかし、想定よりも高値で売却できた場合には追加で配当が受け取れたりと想定利回りよりも高いリターンが期待できます。

分配金に関して詳しくご紹介している記事もご覧ください。

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不動産クラウドファンディングの分配とは?仕組みを理解しよう

不動産ファンドの理解

不動産ファンドは投資家から集めたお金を運用する会社を指します。

投資対象を不動産に限定して行う資産運用です。代表的なものにREIT(リート)と呼ばれる不動産投資信託などがあります。不動産クラウドファンディングもそうです。

不動産クラウドファンディングとREITは少し似ているため、違いを把握しづらいかもしれません。

違いについてはこちらの記事をご覧ください。

関連記事
REITと不動産クラウドファンディングの違い|投資初心者でもわかる

 

不動産ファンドを運営する事業者は不動産特定共同事業法に基づき、国や都道府県の許認可を取得する必要があります。

契約方法は主に3つあります。

  • 匿名組合型契約
  • 任意組合型契約
  • 賃貸借型契約

不動産クラウドファンディングにおいては「匿名組合型契約」と「任意組合型契約」が中心です。

匿名組合型契約」は投資家と事業者との間でそれぞれ1対1の契約を締結します。

不動産を運用する事業者に対して契約するものであり、不動産を購入したり、所有するわけではありません。そのため、一口1万円~と少額で行えることが特徴です。

任意組合型契約」は不動産を共同所有という形式で所得するための契約です。

投資家は持ち分を現物出資し、それを組合側が管理・運用を行って利益を生み出していきます。権利上、現物不動産の所有と似ているため、登録免許税や不動産取得税などの費用が発生します。
現物不動産に比べ、比較的に少額ですが、一口100万円~などの投資額です。

不動産ファンドで想定されるリスク

不動産ファンドで考えられるリスクを大きく分けると、以下の4つです。

  • 出資元本に関するリスク
  • 不動産に関するリスク
  • 信用リスク
  • その他リスク

があります。ファンドの詳細ページには細かく記載がされています。投資をする前に掲載されているリスクをしっかり確認するようにしましょう。

 

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不動産ファンドで想定されるリスクとは?

投資家を守る仕組み

投資なので、リスクは必ず存在します。しかし、多くの投資商品の中でも、不動産クラウドファンディングはミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれ、比較的にリスクが少ないことが特徴です。

そう言われている要因として、投資家を保護する仕組みを採用しているということが挙げられます。

  • 優先劣後出資
  • マスターリース契約
  • デポジット口座の設定

優先劣後出資

「優先劣後出資」は、優先出資者を投資家、劣後出資者を事業者に分けて扱います。

利益が出た際は優先出資者から優先的に分配され、損失が出た場合には、劣後出資者から損失を負担する仕組みです。

優先劣後の比率は事業者やファンドによっても異なります。出資金である元本にも影響するため、優先劣後出資の比率などは要チェックです。

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投資家が知っておきたい不動産クラウドファンディングの優先劣後出資

 

マスターリース契約

「マスターリース契約」は、インカムゲインを期待するファンドにとって注目したい仕組みです。

安定した家賃収入を得るためには入居者がいて、空室なく稼働していることが重要です。

マスターリース契約を結ぶことにより、家賃収入を確実に受け取ることが可能になります。つまり、マスタリース契約を採用しているファンドに出資することで、配当の確実性がより高まるということです。

しかし、すべてのファンドに採用されているわけではありません。「マスタリース契約を取り入れているかどうか」に注目することで、リスクを見極めるポイントになります。

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マスターリースとは?-出資者のリスクを緩和する仕組みを理解する

 

デポジット口座

出資資金を信託銀行で分別管理する仕組みが「デポジット口座」です。

再投資のしやすさや手数料を削減できるなどのメリットがありますが、すべてのサービスで行えるわけではありません。不動産特定共同事業に基づき、2号事業者または4号事業者が電子取引業務を行う場合に必要になります。この事業許可を取得していなければ、デポジット口座は使用できません。

TOMOTAQUは採用しており、顧客財産への被害を未然に防ぎ、投資家保護を徹底しています。

さいごに

今回は初心者さん向けに不動産クラウドファンディングの知識についてご紹介しました。

今までそれぞれのワードにフォーカスして解説していましたが、本記事はそのまとめともいえる内容です。これから不動産クラウドファンディングを始めようと思っている方はぜひ、本記事と関連記事をご覧ください。

次回はファンド選びや出資の流れについてご紹介したいと思います。お楽しみに!

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