不動産小口化投資のトモタク、広報担当のSKです。

最近、不動産投資業界で注目の『不動産特定共同事業』について解説していきます。

不動産特定共同事業とは？

不動産特定共同事業とは、どのような事業なのかを分かりやすく紐解いてみましょう。

『不動産』を『特定の投資家』で『共同で出資』して『運用する事業』のことをいいます。

本来、不動産投資とは、一人の投資家が収益不動産を購入して不動産投資事業（賃貸管理業）を行います。

改めて、不動産投資の仕組みを簡潔に説明すると『不動産を購入して人に貸して家賃収入によって利益を出す』

ということになりますが、不動産特定共同事業の場合は、それを複数の人で購入（出資）するということになります。

不動産特定共同事業のメリット

不動産特定共同事業のメリットは次の通りになります。

1. 不動産投資を少額からスタートできる
2. 賃料収入によるインカム型なので安定的に配当を受け取れる
3. 相場変動が少ないため元本が安定する

他にも様々なメリットがありますが、ポイントは”誰もが必要とする不動産に対して少額から投資できる”という点です。

不動産投資を少額からスタートできる

一つ目のメリットは『不動産投資を少額からスタートできる』という点です。

通常、不動産投資の場合、収益不動産を投資家一人で購入しなければなりません。

金融機関の融資にしても、自己資金にしても、数千万以上（不動産の規模による）の資金が必要になります。

このような大きな金額を投資に回すことができる人は、わずか一握りで、大衆的な投資商品とは言い難いのではないでしょうか。

一方で、不動産特定共同事業に出資する場合は、小口化された商品を購入することになりますので最低出資金額以上の出資金で不動産投資に参加することができるのです。

例えば、3,000万円の収益不動産に投資する場合はどうでしょうか。

不動産投資であれば3,000万円の自己資金が必要になりますが、不動産特定共同事業であれば、一口10万円程度の自己資金で投資を始めることができます。

これにより、かつては”高所得者や資産家がする投資”のイメージが強かった不動産投資が、より多くの方にとって身近なものになりました。

賃料収入によるインカム型なので安定的に配当を受け取ることが可能

配当も安定的に受け取ることができるのが、不動産特定共同事業のメリットの一つです。

インカムゲイン型（定期的な配当によって資産運用をする）の投資の場合の多くは、入居者からの家賃収入が配当の原資です。投資にはリスクが付き物で、不動産特定共同事業にも当然リスクはあります。

しかし、配当の原資は入居者からの賃料であることを、もう一度強調しておきます。

どんなに景気が悪化しても「住む場所」の確保は必要不可欠で、月々の生活費の中で、他の費用は削減しても賃料は必ず支払います。ですので、投資先としてはとても安定するのです。

投資家を検討されている人の中には、「空室が発生したら賃料が入らず配当も入らないのではないか」と投資先の不動産に空室が発生した場合のリスクを懸念される方もいるかと思います。

そのようなリスクに対して、多くのファンドでは”第三者による家賃保証（マスターリース契約）”を導入しているため、運用期間内における空室リスクは抑えられるのです。

相場変動が少ないため元本が安定する

相場変動が少ないことも不動産特定共同事業の特徴です。

頻繁に比較される、J-REITのように一般市場に公開されている法人に投資するわけではありませんので、相場で売買されることはありません。

J-REITのように、相場で取引されると、その証券を買いたい人と売りたい人の相場で取引され、その需要と供給のバランスによって価格は成立します。需要が増えれば、価格は上昇しますし、供給が増えれば、価格は下落するという仕組みです。

一方で、不動産特定共同事業についてはどうでしょう。商品（証券）は市場で購入することはできない相対取引です。相場変動もなく、売買が自由にできないため短期的に相場が変動することはありません。

市場に公開されていないということは、流動性がないというデメリットがあります。しかし、この点については短期的な取引を目的にしない限り問題にはなりません。

では実際に、相場（不動産の評価）が変動するケースはどのような時でしょうか。それは、築年数の経過により家賃相場の下落が発生する時や、建物の評価が下がる時になります。

ここで知っておいていただきたいことが、

築古の中古不動産は相場が大きく変動しないという点です。

トモタクファンドでは、私たちイーダブルジーが最も得意とする『中古の収益不動産』を扱い、それを商品として組成しています。

中古不動産を取り扱うメリットは、建物そのものの価値（税務上の価値）は下がりきっているため、評価額の下落幅が小さいという点です。土地については、ご存知の通り価値の下落はほとんどありませんので、その評価額が大きく変動しないということがお分かりいただけると思います。

不動産投資における投資家の課題を解決する

不動産特定共同事業は、不動産投資における投資家の課題を解決します。

具体的には、「金融機関からの融資に対するリスクを回避したい」「不動産投資をはじめたいが不動産投資のノウハウがない」「金融機関からの融資が下りない」などがありますが、

「少額から不動産投資を始めたい」全ての方にとって、その課題を解決できます。

不動産特定共同事業への出資は、ミドルリスク・ミドルリターンだと言われていますが、商品組成の方法によっては、ローリスク・ミドルリターンの投資商品になると考えられる点が非常に魅力的です。

本来、リスクとリターンは相対するもの（ローリスク・ローリターン/ミドルリスク・ミドルリターン/ハイリスク・ハイリターン）ですので、その点が投資に値するのだと考えます。

このような人に最適な不動産特定共同事業

以上のことをまとめると不動産特定共同事業は以下のような方に最適です。

• 少額から不動産投資をしたい
• 安全に効率のよい投資をしたい
• 入ってくるお金を増やしたい（年金の上乗せ、給料以外の収入）

このような人が、不動産特定共同事業への投資に適している人物像です。

私は、優れた投資を以下のように定義しています。

資産を減らすことなく、インカムゲインによる収入で中長期にお金を増やしていく

これを実現できるのが不動産特定共同事業なのです。