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キャピタルゲインとインカムゲイン | 不動産投資でどう戦略を立てる?

不動産投資とは

不動産小口化投資のトモタク、トピックス更新を担当している桜井です。

 

不動産投資の出口戦略は 『キャピタルゲイン』と『インカムゲイン』 2通りです。

 

これらの出口戦略のうち、何を採用するのかについては投資家の考え方、不動産の特徴によって大きく変わります。

 

この記事では、2つの出口戦略にはどのような特徴があり、不動産投資家にとってどういった恩恵があるのかを解説していきたいと思います。

 

キャピタルゲインとは?

  

不動産投資における『キャピタルゲイン』とは、具体的にどういったものでしょうか。

 

例えば、あなたが不動産投資をしている投資家だとしましょう。

 

6,000万円で購入した高層マンションの一室を5年間賃貸不動産として運用した後、査定をしてもらいました。人気物件ということもあり、8,000万円の査定がされたため、今回売却をすることにしました。

 

細かな経費は抜きにしますが、あなたが得た『キャピタルゲイン』は2,000万円ということになります。

 

不動産投資における『キャピタルゲイン』とは、保有している不動産を売却することで得られる利益のことをいいます。『キャピタルゲイン』の特徴は売却によって、纏まった資金が手元に残るということです。

 

インカムゲインとは?

  

『キャピタルゲイン』が不動産を売却することで得られる利益である一方で『インカムゲイン』は、家賃収入による投資家の利益のことをいいます。

 

先ほどの高層マンションの区分投資を例に考えてみましょう。

 

投資家は、毎月30万円で入居者と賃貸契約を締結しました。すると、年間の家賃収入は360万円ということになり、利回りは6%になります。

 

これが『インカムゲイン』ということになります。諸経費や税金などが差し引きされますので、最終的な利益はさらに減りますが、毎月安定的な家賃収入が投資家の手元に入ります。

 

不動産投資におけるインカムゲインとは、不動産という資産を保有している最中に得られる収入のことをいいます。この特徴としては、まとまった大きな金額が入ることはありませんが、少額でも安定した収入を得ることができるということです。

 

この『インカムゲイン』による収入の柱がいくつも積み重なることによって、いわゆる収入の柱が一つ、二つと増えていき、あなたは盤石な資産運用ができるようになります。

 

キャピタルゲイン型では短期売却に注意

  

ここまでの内容で『キャピタルゲイン』『インカムゲイン』特徴と違いについてご理解いただけたかと思います。

 

実際に、どちらの収入を目指して不動産投資をすればよいのだろうか、ということになりますが、セオリー通りに進める場合は、まずはインカムゲインをしっかりと確保することを目指すべきだと私は思います。

 

いきなりキャピタルゲインを狙うのは、様々な弊害があり、少々無理があるということを説明していきます。

 

譲渡税の仕組み

 

ここで税金の話に移りましょう。

 

不動産売却時の売却金から売却時の経費など差し引き出来る金額を引いた利益に対して、譲渡所得税が課税されるのはご存知でしょうか。所得税の一種ですね。

 

不動産を売却するとその売却益に対して、一定の割合で課税されますが、売却益そのものに対して税率がかけられるのではありません。様々な経費を差し引くことができます。

 

実際に差し引きできる費用の一例はこちらです。

 

  • 不動産購入時にかかった取得費用(印紙など)
  • 不動産譲渡時にかかった費用(仲介手数料や建物の取り壊し費用など)
  • 特別控除(控除があれば利用可能)

 

例えば、先ほどのように不動産が8,000万円で売却できたとしたら、その中から購入時の費用や譲渡時の費用、特別控除などを差し引いて、譲渡益を算出し、その譲渡益に対して課税されることになります。

 

この譲渡益に対する課税制度は、不動産の所有期間が短い(短期譲渡)と税率が高くなり、逆に所有期間が長い(長期譲渡)と税率が低くなるという仕組みになっています。

 

ここであなたが気になるポイントは、いつまでが短期譲渡でいつからが長期譲渡なのかということではないでしょうか。その境界線が所有期間5年になります。

 

譲渡税率の違い

 

所有期間5年を境界とする短期譲渡と長期譲渡によって、譲渡税率が大きく変わることは説明しました。

 

このセクションでは、具体的な違いについて説明します。

 

短期譲渡は、所有期間5年未満での不動産売却ということになります。土地や建物を5年未満で売却した場合は、最終的な売却益に対して短期譲渡の税率が適用されます。

 

その税率は、所得税が30%、住民税が9%、復興所得税が2.1%(令和19年まで)かかります。合計すると、41.1%の税率がかかることになります。2,000万円の利益が出た場合は、822万円の譲渡税がかかってしまうのですね。

 

一方で、5年以上所有した後、不動産を売却する長期譲渡では、所得税が15%、住民税が5%、復興所得税が2.1%(令和19年まで)で、合計21.1%になります。同じく2,000万円の利益が出た場合で計算すると、442万円の譲渡税となり、約半分の税率で済んでしまうのです。

 

このように税率の違いを見ても分かりますが、不動産投資は税金の制度上で考えても短期売却は不向きだということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

 

少なくとも5年はインカムゲイン狙いの投資戦略を立てる

  

不動産を売却したときに発生する譲渡益は、短期譲渡か長期譲渡かによって、かかる税率が大きく変動することはご理解いただけたと思います。

 

現状の制度上から見ても、不動産投資をする場合、少なくとも5年はインカムゲインをきっちり狙う戦略を立てることが賢明だと私は思います。

 

もちろんテクニック論など”上手なやり方”はたくさんありますが、このセオリーを大事にしながら、家賃収入を増やすことで事業を育てていき、長期的な視点でコツコツと収入の柱を増やしていく形の資産運用を始めてみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

  

今回は、不動産投資の収入について解説してきました。『キャピタルゲイン』とは、保有する資産(不動産)を売却することで生じる利益のことで、『インカムゲイン』とは、資産を保有し続けることで生み出す収入のことでしたね。

 

不動産の譲渡については、5年間を一つの境界として考えていきます。5年未満で売却する場合は、譲渡税が44.1%かかり、5年以上所有したのちの売却では、21.1%の譲渡税が発生するということになります。

 

不動産売却時における税金の制度から判断しても、まずはインカムゲインをしっかり狙えるような戦略を立てることが望ましいのではないでしょうか。

 

不動産投資を始めるにあたっても、色々と考えなければいけないことが多いですね。事前の学習と情報収集はとても大事です。

 

不動産投資は少し難しそう。もう少し手軽に不動産投資に参加したい。というような方は、不動産特定共同事業への投資という選択肢も残されています。

 

トモタクでは一口10万円から気軽に始められる不動産投資のサービスもご用意しております。

 

最後まで記事を読んでいただきありがとうございます。この記事を読んであなたはどう思われましたか?

 

あなたのご意見やご質問、お問い合わせ、また不動産特定共同事業のトモタクに関するご相談については以下の問い合わせフォームよりご連絡下さい。

 

それではまたお会いしましょう。

 

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