不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
「不動産クラウドファンディングは元本割れしないの？」
最近、こうした不安の声をよく耳にします。投資である以上、当然ながらリスクはゼロではありません。しかし実際のところ、不動産クラウドファンディングには元本割れリスクを最小限に抑える仕組みが整っています。
具体的には、「優先劣後出資」という投資家保護の構造や、「マスターリース契約」による安定収益の確保、そして信頼できる事業者を選ぶためのチェックポイントなど、複数の安全策が存在します。
つまり、「元本割れするかどうか」ではなく、「どのようにしてリスクを抑えるか」を理解することが大切なのです。
本記事では、初心者の方でも安心して投資判断ができるように、不動産クラウドファンディングの安全性とリスク管理の仕組みを、3つの観点からわかりやすく解説します。
「不動産クラウドファンディングは元本割れしないの？」という質問は非常に多く聞かれます。
結論から言うと、元本保証ではないため、リスクはゼロではありません。
しかし、その一方で、一般的な投資商品と比較するとリスクをコントロールしやすい構造になっており、仕組みを理解して運用すれば、安定的な資産形成を目指すことが可能です。
ここでは、不動産クラファンの元本割れリスクについて、実際の仕組みや事例を交えながら詳しく見ていきましょう。
不動産クラウドファンディングは、法律上「投資商品」に分類されるため、元本保証をうたうことはできません。
株式投資や投資信託と同様に、運用結果によっては出資額が減る、いわゆる元本割れが発生する可能性があります。
ただし、不動産クラファンにはリスクを最小限に抑える仕組みが設けられています。
たとえば、事業者が損失の一部を先に負担する「優先劣後出資」や、物件を一括で借り上げる「マスターリース契約」などがその代表例です。
これらの仕組みにより、他の金融商品に比べて安定性が高く、“元本保証ではないが、元本を守りやすい投資”と言えます。
不動産クラウドファンディングで元本割れが発生するケースは、主に以下の3つです。
ただし、これらのリスクは適切な事業者選びや分散投資でコントロールすることが可能です。
特に、優先劣後出資方式を採用している事業者を選べば、損失が出ても投資家の元本への影響を最小限に抑えられます。
他の投資商品と比較して、不動産クラウドファンディングの大きな強みは、リスクを「見える化」しやすいことです。
優先劣後出資やマスターリースなど、投資家を保護する仕組みが複数存在し、ファンド内容も公開されているため、事前にリスクの程度を把握できます。
また、株式や為替のように日々価格が変動する商品ではなく、実物資産（不動産）を裏付けとした投資である点も安心材料です。
そのため、市場の急激な変動に左右されにくく、安定したリターンを得やすいという特徴があります。
不動産クラファンは「リスクをゼロにする投資」ではなく、「リスクを理解し、コントロールする投資」です。この考え方を持つことで、より賢く、安全に資産を育てることができます。
不動産クラウドファンディングで元本割れリスクを抑えるために重要な仕組みのひとつが、「優先劣後出資方式」です。
これは、不動産クラウドファンディングを運営する事業者と投資家が出資を分け、損失が発生した際に事業者が先に損失を負担する仕組みです。
この構造により、投資家の元本が守られる可能性が高まり、投資リスクを効果的にコントロールできます。つまり、リスクを“ゼロ”にはできなくても、“小さく抑える”ことができるのです。
不動産クラウドファンディングでは、投資家と運営会社がそれぞれ異なる立場で資金を出します。投資家は「優先出資者」、運営会社は「劣後出資者」として参加し、ファンド全体の出資構造が成り立っています。
このとき、もし物件の価値が下がったり、売却益が想定よりも少なかった場合には、まず劣後出資者である運営会社が損失を負担します。そのため、損失が劣後出資分の範囲内であれば、投資家（優先出資者）の元本は守られる仕組みです。
たとえば、総出資額1億円のうち、劣後出資が20％（2,000万円）であれば、物件価格が2,000万円まで下落しても、投資家の出資には影響が出ません。
これが、優先劣後出資方式が「不動産クラウドファンディングの投資家保護の基本構造」と言われる理由です。
劣後出資比率は、一般的に10〜30％程度に設定されているケースが多く、この比率が高いほど、投資家の元本保全性は高まります。
たとえば、劣後出資比率が30％のファンドであれば、物件価格が30％下落しても、まず事業者が損失を負担するため、投資家の元本が影響を受けることはありません。
もちろん、劣後出資があるからといって完全に元本割れを防げるわけではありませんが、株式やFXのように短期間で価格が急落するリスクは極めて低く、実物資産を裏付けにした投資としては、非常に安定した運用が期待できます。
投資を始める際は、各ファンドの劣後出資比率を必ずチェックし、どの程度の損失まで耐えられる設計になっているかを確認しましょう。
具体的な例として、「トモタク」のファンドを挙げることができます。
トモタクでは、すべてのファンドにおいて優先劣後出資方式を採用しており、投資家が出資する優先部分と、運営会社（トモタク運営元）が負担する劣後部分を明確に区分しています。
また、各ファンドページには「想定利回り」「劣後出資比率」「運用期間」などが丁寧に公開されており、投資家が事前にリスクを判断できるように設計されています。
さらに、トモタクのような事業者では、劣後出資による元本保護に加え、透明性の高い運用レポートを定期的に配信しており、投資家が安心して長期的に資産を運用できる環境が整っています。
このように、優先劣後出資方式を採用する事業者を選ぶことが、不動産クラウドファンディングで元本割れを防ぐ最も効果的なポイントです。
不動産クラウドファンディングで元本割れリスクを抑えるもう一つの重要な仕組みが、マスターリース契約です。
この仕組みは、物件の空室リスクを事業者側が引き受けることで、投資家の収益を安定させるというもの。
不動産投資のリスクの中でも「空室による家賃収入の減少」は特に影響が大きいため、マスターリース契約は投資家にとって非常に心強い保護策といえます。
マスターリース契約とは、運営事業者が投資対象の不動産を一括で借り上げる契約のことです。
事業者はその物件をサブリース（再賃貸）し、入居者から家賃を回収します。そして、投資家には安定した賃料収入を保証する形で分配金を支払います。
つまり、実際の入居状況に関わらず、投資家は決まった金額の配当を受け取ることができるというわけです。
たとえば、運営会社が10戸のマンションを一括借り上げしている場合、一時的に数戸が空室になっても、事業者がそのリスクを負担します。
そのため、投資家は空室リスクを心配することなく、安定的にリターンを得られるのです。
このように、マスターリース契約は不動産クラウドファンディングにおける元本割れの防波堤となる重要な仕組みといえます。
マスターリース契約があることで、投資家が得る分配金の原資（家賃収入）が安定します。
入居者の退去や一時的な空室が発生しても、運営事業者が家賃収入を保証するため、投資家は市場の変動に左右されにくい運用を実現できます。
この安定したキャッシュフローは、ファンド全体の健全な運用にもつながります。配当遅延や元本割れのリスクを最小限に抑えられるため、初心者でも安心して長期的な資産運用を続けられるのが魅力です。
ただし、すべてのファンドがマスターリース契約を採用しているわけではありません。投資を検討する際は、「マスターリース契約の有無」や「契約条件」を必ず確認しましょう。
信頼できる事業者であれば、契約の内容や保証範囲を明確に開示しています。
トモタクでは、、運営の透明性と安定性を重視しています。そういった事業者を選ぶことが、最終的に投資家の安心と安定収益を支える最大のポイントです。
不動産クラウドファンディングで元本割れをする原因の多くは、仕組みそのものではなく、事業者の選定ミスに原因があります。
どれほど優れた仕組みがあっても、運営会社の信頼性が低ければリスクは高まります。そのため、投資を始める際には「どの会社を選ぶか」が最も重要なポイントになります。
ここでは、投資家が安心して不動産クラウドファンディングを始めるために押さえておくべき、
4つのチェックポイントを紹介します。
超基本的なことですが、まず最初に「不動産特定共同事業の許可及び電子取引業務の許可」を取得しているかをチェックしましょう。
これは、国土交通大臣または都道府県知事から正式に認可を受けた事業者しか、不動産クラウドファンディングを運営できないという法律上のルールです。
この許可を持たない企業は、投資家から資金を集めて不動産を運用すること自体が認められていません。したがって、不特法許可を保有していない事業者は論外です。
信頼できる事業者は、必ず公式サイトで「不動産特定共同事業許可番号」を明記しています。投資を検討する前に、まずこの点をチェックすることが最初のステップです。
次に重要なのが、ファンド情報の開示レベルです。
安全性の高い事業者ほど、投資家が納得して判断できるように、以下の情報を詳細に公開しています。
これらの情報が不十分だったり、リスク説明がほとんどない場合は注意が必要です。特に「高利回り」「元本保証に近い」など、甘い言葉で誘う事業者にはリスクが潜んでいます。
透明性が高いほど、投資家がリスクを正しく判断できるため、元本割れリスクを未然に回避しやすくなります。
他にも、高利回りの開発プロジェクトを中心に募集しているような事業者には注意が必要です。実体のあるプロジェクトであることがリスクを回避できる一つのポイントではないかと私たちは考えています。
どんなに仕組みが優れていても、運営実績と投資家からの信頼が伴っていなければ安心できません。
そのため、次に確認すべきは以下の3点です。
長期的に安定した配当を出している事業者は、それだけリスク管理体制が整っている証拠です。
また、問い合わせ対応の丁寧さや運用レポートの分かりやすさも、信頼できる会社かどうかを見極めるポイントになります。
運用実績が豊富で、投資家満足度が高い企業ほど、元本割れのリスクは低いといえます。
投資初心者の場合、まずは実績と透明性を兼ね備えた事業者を選ぶのが安全です。
たとえば、「トモタク」は優先劣後出資方式を採用し、投資家の元本を守る仕組みを徹底しています。また、サービス開始から既に5年が経過しており、これまで元本割れ、遅配はゼロです。
また、ファンドの詳細情報やリスク説明が丁寧に公開されており、運用報告も定期的に行われています。
そのため、初心者でも安心して少額から投資を始めやすい環境が整っています。
さらに、トモタクではすべてのファンドで1口1万円から投資可能なため、複数案件に分散投資しやすい点も魅力です。
「安全性」「劣後出資」「情報開示」の3要素が揃っているため、初めての不動産クラウドファンディングでも元本割れリスクを最小限に抑えられるでしょう。
このように、事業者選びを慎重に行うことで、不動産クラウドファンディングは“危険な投資”ではなく、堅実に資産を増やす選択肢になります。
「不動産クラウドファンディングは元本割れが怖い」と感じる人は多いですが、実際には、投資家を守るための仕組みがしっかり整っている投資商品です。
法律上、元本保証ではないものの、運用設計の中でリスクを最小限に抑える工夫が数多く施されています。
その代表的な仕組みが「優先劣後出資」と「マスターリース契約」です。
これらの制度によって、運営事業者が一定の損失を先に負担したり、家賃収入を保証したりすることで、投資家の元本を守りつつ、安定的な収益を確保することが可能になっています。
つまり、不動産クラファンは“リスクをゼロにする投資”ではなく、“リスクをコントロールできる投資”なのです。
最後に重要なのは、信頼できる事業者を選ぶことです。
優先劣後構造や運用実績を明示している事業者（例：トモタク）のように、情報開示が透明で、投資家目線の運営を行っている会社を選べば、初心者でも安心して少額から資産運用を始められます。
不動産クラウドファンディングは、仕組みを理解して選べば「元本割れが怖い投資」ではなく、安定して資産を育てるための堅実な選択肢になります。
