不動産小口化投資のトモタク、広報担当の櫻井です。

今回は、不動産特定共同事業とよく間違えられるJ-REITについて解説していきます。

J-REITとは

REITとは（REAL ESTATE INVESTMENT TRUST)の略語で、不動産投資信託になります。これは大衆からお金を集めて、不動産に投資をする投資信託ということになりますが、通常、REITは上場しているため、証券市場における需給バランスが大きく影響します。それ自体に流動性があるというメリットがある反面、相場変動も大きいというデメリットがある点が特徴です。

J-REITとは、REITの日本版（JAPANのJ）になります。J-REITも同様に上場しているため、証券取引所で企業株と同様に購入することができます。

代表的なJ-REITとして、日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、日本プロロジスリート、野村不動産マスター、大和ハウスリートなどがあり、ビル、物流倉庫、マンションなどそれぞれ投資先に特徴があります。

一方で、国内のREITには未上場のものもあり、これを私募REIT（非上場オープンエンド型不動産投資法人）と言います。

代表的な私募リートとして、日本オープンエンド不動産投資法人、野村不動産プライベート投資法人、ジャパン・プライベート・リート投資法人、ケネディクス・プライベートリート投資法人などがありますが、これらは私たちのような一般投資家が接する機会はほとんどありません。

実際にその情報は非公開のものが多く、主に金融機関や生命保険会社などのファンドマネージャ機関投資家が扱うような商品が大半を占めています。

私募リートの情報サイトなどもありますが、事実非公開のものが多く、馴染みが薄い案件であることは間違いなさそうです。

一般的に私たちが想像するREITとは市場に出回っている商品だと理解していただくのが分かりやすいと思います。

不動産特定共同事業について

不動産特定共同事業については、既にご承知の方も多いと思います。

その仕組としては、不動産を一口10万円、100万円といった形で小口化して複数の投資家に販売し、そこで得た利益を出資比率に応じて分配するといったスキームになります。

J-REITと不動産特定共同事業が似ている点は、少額から不動産投資が始められるという点ですが、市場に公開されていない分、不動産特定共同事業の方がよりクローズドな投資スキームです。

ですので、相場がほとんど変動しません。よって私たちは安心して投資に専念することができるのです。

さらに、私募REITや私募ファンドと比べると、公共性がやや高い『公募ファンド』の扱いになり、多くの方が参加しやすいといった特徴も持ち合わせています。

不動産特定共同事業に基づくファンドは、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」3つの形態に分けることができます。

今回は「匿名組合型」と「任意組合型」について解説していきます。最後の「賃貸借型」については、双方のメリットがあまりないので三有している事業者もほとんどありません。

匿名組合型・・・事業者と出資者で匿名組合契約を締結し、所有権自体は事業者が持つ。主に、資産形成（お金を増やしたり得ること）を目的とした投資家が多いのが特徴

任意組合型・・・出資者が出資割合に応じて不動産の所有権を持つ。主に、税金対策（相続税）に用いられるケースが多く、利回りが低く運用期間が長いのが特徴。

それぞれのメリット・デメリットとは？

J-REITと不動産特定共同事業にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

比較軸によって良し悪しは変わってきます。投資を検討されている方は、ご自身の投資スタンスや状況に当てはめてみて下さい。

購入資金について

J-REITを購入する場合も不動産特定共同事業に投資する場合も、少額の自己資金で購入できる商品になります。

銘柄によって購入価格は異なりますが、数万円~数十万円で購入することができます。不動産特定共同事業についても十万円台~百万円台で購入することができます。

「少額から投資を始めたい」と考えている方は、J-REITや不動産特定共同事業に投資をしてみてはいかがでしょうか。

相場の変動について

相場変動については、証券市場に公開されているJ-REITは変動が大きく、そうでない不動産特定共同事業は変動はあまりありません。変動が大きさに比例してリスクが大きくなりますが、その分リターンも十分期待できます。

大きなリターンを期待したい投資家はJ-REIT、安定的に計算ができる投資をしたい投資家は不動産特定共同事業を選択するのが望ましいでしょう。

元本の流動性について

元本の流動性については、市場で自由に売り買いができるJ-REITが優れています。

極端な例ですが、当日の朝購入して、当日の午後売却することも可能です。

確かに、元金の流動性というのは重要な要素ではありますが、生活や不測の事態に備えた資金を手元に残しておくことで然程その点については気にならないものだと考えています。

投資に関しては、流動性よりも計画性が重要だということをここでは強調させていただきます。

このように、J-REITと不動産特定共同事業にはそれぞれ特徴がありますが、最終的には、投資家自身のライフステージやリスクマネジメントの考え方に応じて、分別していくべきだと私は思います。

見方を変えればデメリットがメリットにもなりますし、その逆もあります。

ただ、一つ言えることは、様々な投資商品を上手にミックスさせてバランスのいいポートフォリオをご自身や専門家の意見を交えながら構成していくことが必要だということです。

変動の少ない安定した資産運用をされたい投資家は不動産特定共同事業がおすすめ

J-REITと不動産特定共同事業には、それぞれメリット、デメリットがあります。

投資家のタイプや投資の目的によって、投資先は異なります。

もともと、貯蓄を積極的に行なってきた人にとーっては、変動の大きい投資については抵抗があるのではないでしょうか。

不動産特定共同事業への投資は、元本の保全性が高く流動性が低い投資ができます。

また、家賃収入をベースにして配当を受け取るモデルになるため、安定した配当収入を受け取ることができるため、資金を積立てつつ、配当によってお金を増やすことができます。

相場変動が大きく、気になる方は不動産特定共同事業への投資がおすすめです。