こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。

近年注目を集めている不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる手軽さが魅力の資産運用方法です。

しかし、投資である以上、空室や価格変動、運営会社の経営不安など、さまざまなリスクも存在します。

そこで本記事では、不動産クラウドファンディングにおける代表的なリスクと、それに対する具体的な対策としての「優先劣後システム」や「信託銀行の分別管理」などの仕組みをわかりやすく解説していきます。

これから不動産クラウドファンディングを始めたいとお考えの方はぜひご一読ください。

不動産クラウドファンディングで想定される主なリスクとは？

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資が可能であり、手軽に始められる資産運用手段として注目されています。

しかし、投資である以上、リスクは避けられません。

主なリスクとしては以下のようなものが挙げられます。

空室リスク

投資対象の物件に入居者がつかない場合、賃料収入が得られず、分配金が減少する可能性があります。

特に、立地や物件の魅力が乏しい場合、空室期間が長引くリスクが高まります。

価格下落リスク

不動産市場の変動により、物件の価値が下落することがあります。

売却時に想定よりも低い価格でしか売れない場合、元本割れのリスクが生じます。

運営会社の倒産リスク

運営会社が倒産した場合、投資家の資金が返還されない可能性があります。

運営会社の財務状況や実績を事前に確認することが重要です。

流動性リスク

不動産クラウドファンディングは、原則として運用期間中の途中解約ができません。

急な資金需要が生じた場合でも、投資資金をすぐに現金化することが難しい点に留意が必要です。

これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、不動産クラウドファンディングをより安全に活用することが可能です。

優先劣後システムで出資者を守る仕組みとは？

不動産クラウドファンディングでは、初心者でも少額から不動産投資を始められる魅力がありますが、当然ながらリスクも存在します。

特に「元本割れリスク」に対する不安を感じる方も多いでしょう。

そんな不安を軽減するために活用されている仕組みが「優先劣後システム」です。

この仕組みでは、投資家が「優先出資者」となり、運営会社が「劣後出資者」としてファンドに出資します。

ファンドの総出資額のうち、運営会社が劣後出資として一定の割合（一般的には10〜30％程度）を負担し、損失が出た場合にはまずこの劣後出資分から損失が充当されるという仕組みです。

例えば、総額1億円のファンドに対して運営会社が2,000万円を劣後出資していると、2,000万円までは運営会社が損失を負担し、優先出資者である投資家の元本は守られるというわけです。

このシステムの最大のメリットは、運営会社がリスクを自ら引き受けることで、プロジェクトの成功に対する責任感や慎重な判断が求められる点。

投資家と運営会社が利益とリスクを分かち合う構造になっており、運営会社の信頼性やファンドの健全性を測る一つの指標としても注目されています。

投資を行う際には、ファンドごとの優先劣後比率を確認し、どれだけのリスク緩衝帯が設けられているかを見極めることが大切です。

特に、優先劣後比率が高いほど投資家の安全性は相対的に高まりますが、同時に運営会社がそのリスクを引き受けられる財務基盤を持っているかの確認も重要。

当社、トモタクのように、明確な優先劣後構造を採用し、運営会社自身がリスクを負っている不動産クラウドファンディングサービスであれば、より安心して資産運用に臨むことができるでしょう。

マスターリース・サブリース契約で空室リスクを抑える方法

不動産投資において、「空室リスク」は最も基本的かつ大きな懸念事項の一つです。

空室が続くと、予定していた家賃収入が得られず、配当金の減額や元本割れリスクにつながる恐れがあります。

このリスクを軽減するために活用されるのが、「マスターリース契約」や「サブリース契約」という不動産管理手法です。

マスターリース契約とは、不動産管理会社（または運営会社）が物件全体を一括して借り上げ、入居者に再度貸し出す契約形態です。

このとき、管理会社はオーナー（投資家）に対して一定の賃料を保証します。

たとえ空室が出たとしても、賃料は管理会社からオーナーに支払われるため、投資家は収益の変動リスクを軽減できます。

サブリース契約も同様に、管理会社が一括で借り上げる形式ですが、より短期的な契約であることが多く、マスターリースとの違いは細かな契約条件にあります。

いずれにしても、入居者の有無にかかわらず賃料が支払われるため、安定収益を実現しやすくなる点が魅力です。

トモタクをはじめとする信頼性の高いクラウドファンディングサービスでは、こうした賃料保証付きの物件を取り扱うこともあります。

空室リスクを最小限に抑えたい方にとって、有効な選択肢となるでしょう。

信託銀行による分別管理で資金保全を図る

不動産クラウドファンディングの投資において、資金の安全性を確保するために非常に重要なのが「信託銀行による分別管理」です。

この仕組みは、運営会社の財務状況や万が一の倒産リスクから投資家の資金を守るために導入されており、信頼性の高いサービスを見極める上での大きな判断材料となります。

分別管理とは、投資家が預けた資金を運営会社の自己資金とは明確に分けて管理する体制のこと。

具体的には、運営会社が信託銀行と契約を結び、投資家の資金を信託口座で管理します。

これにより、運営会社が万が一経営破綻した場合でも、その資金は運営会社の債権者に回収されることなく、投資家に返還されるのです。

この仕組みは、金融庁のガイドラインにも準拠しており、資産の保全性を高めるうえで極めて重要。

しかし、すべての不動産クラウドファンディングサービスが分別管理を採用しているわけではないため、投資を検討する際には、各サービスが信託銀行とどのような契約を結んでいるのかを事前に確認することが必要です。

また、分別管理と併せて、投資家情報や資産の運用状況を定期的に開示しているかどうかも要チェックポイント。

透明性の高い運営体制が整っているかを見極めることが、信頼できる投資先を選ぶうえで欠かせません。

トモタクでは、信託銀行による分別管理をはじめ、投資家の資産を守るための体制を整えています。

資産の安全性を最優先に考える投資家にとって、こうした仕組みは非常に大きな安心材料となるでしょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは手軽に始められる資産運用手段ですが、空室や価格下落、運営会社の倒産などのリスクも。

こうしたリスクに対しては、「優先劣後システム」や「マスターリース契約」、「信託銀行による分別管理」など、安心して投資できる仕組みが整備されています。

これらのリスク対策をしっかり理解し、仕組みが明確なファンドを選ぶことが、安定的な資産形成への第一歩です。

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