FUND ファンド詳細

※先行受付について

本ファンドは、優先権をお持ちの投資家様を対象に、3月13日（金）11:00まで先行受付を実施し、先行受付終了後、3月13日（金）12:00より先着募集を開始いたします。

ファンド概要

本ファンドは、「不動産特定共同事業法」に基づき運営される第1号事業・匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。

対象は、神奈川県足柄下郡箱根町元箱根に位置する宿泊施設「GEOSPOT 元箱根 C棟」です。芦ノ湖にほど近い自然豊かなエリアに位置する、源泉掛け流し温泉と本格サウナを備えた、1棟2客室のヴィラホテルです。現在、宿泊施設として順調に稼働しております。

敷地面積は709.05㎡（約214.48坪）、建物面積は197.38㎡（約59.70坪）の木造2階建てで、各客室98.69㎡（約29.85坪）のゆとりある設計となっています。
間取りは【LDK＋和室+2ベッドルーム＋サウナ】×2客室で、宿泊者のプライベート性と滞在満足度を重視した仕様となっております。用途はホテル（旅館業許可取得済）です。

本ファンドでは、対象物件の建物全体についてマスターリース契約を締結し、当該契約に基づく賃料収入を原資とするインカムゲイン(2%)に加え、将来的な売却によるキャピタルゲイン(5%)の双方を分配原資とするハイブリッド型の運用を想定しています。

※CF94号にて、当該地の土地取得および設計費・伐採伐根費等を対象として募集・運用を行いました。
その後、当該土地において当社の自己資金により宿泊リゾート施設「GEOSPOT元箱根C棟」を建築し、現在は竣工しております。

今回、この完成した宿泊施設（GEOSPOT元箱根C棟）を対象として、新たにファンドを組成いたしました。
そのため、本ファンド（CF121号）は、CF94号で取得した土地の上に新たに建築された建物を含む不動産を対象とするものであり、土地のみを対象としていたCF94号の再組成（後継ファンド）ではありません。(※2026年3月13日(金)11時に追記しました)

対象物件の特長

■ 源泉掛け流し温泉

客室内で源泉掛け流し温泉を楽しめる希少性の高い仕様です。

■ 本格サウナ・水風呂完備

2階には専用サウナおよび水風呂を設置しています。近年高まるサウナ需要に対応し、富裕層や高付加価値型宿泊ニーズにも対応可能な設計としています。

■ プライベートBBQテラス・庭付き

専用デッキと南側庭を備え、滞在型・体験型宿泊に適した空間設計としています。

■ 建築家による設計

数寄屋大工の経験を持つ建築家・佐野文彦氏による設計で、箱根の自然と調和する意匠性の高い建物となっています。

建築家：佐野文彦氏
京都の名工務店「中村外二工務店」にて数寄屋大工として修業し、現場で培った工法・素材・寸法感覚を基に建築設計を行う建築家です。
 2016年には文化庁の文化交流使として世界16か国を歴訪し、各地でプロジェクトを実施。
 建築・インテリア・プロダクトなど領域横断的な活動を国内外で展開しています。
 Forbes JAPANが選ぶ「カルチャープレナー（文化起業家）」にも選出されています。

立地環境

対象物件は芦ノ湖エリアに位置し、箱根神社、箱根関所跡、箱根駒ヶ岳ロープウェイなどの主要観光スポットに近接しています。

箱根エリア全体では、年間宿泊客数は近年約430万人を超え、2024年の総観光客数も約2,000万人を超えるなど、国内有数の観光地として安定した観光需要が形成されています。

また、本エリアは自然環境の保全を前提とした開発規制が設けられており、景観が維持された落ち着いた環境が確保されています。こうした環境特性は、リゾート地としての魅力と資産価値の維持に寄与する要素となっています。

本ファンドでは、建物全体を対象としたマスターリース契約を締結することで、宿泊稼働率の変動によるリスクに配慮した設計となっております。そのため、運用期間中は一定の賃料収入を安定的に確保することを想定しています。

また、優先劣後構造を採用することで、投資家の皆さまの元本リスクに一定の配慮を行ったスキームとなっています。

特徴・出口戦略（ポイント）

① マスターリース契約に基づくインカム収益

本物件は旅館業許可取得済みのホテル用途建物です。対象物件全体についてマスターリース契約を締結し、当該契約に基づく賃料収入を原資としたインカムゲインの分配を行う予定です。（年間想定収益：3,960,000円）

現在は、アクティビティや地域食材（ジビエ料理・クラフトビール等）との連携など、地域魅力を活かした施設運営が行われています。

② 市況に応じた売却戦略

運用期間中は、マスターリース契約に基づく賃料収入を確保しつつ、立地の希少性や建物のグレード、観光地としてのブランド力などを踏まえ、市況を見極めたうえで売却を検討します。

売却益が発生した場合は、キャピタルゲインを原資とする分配を行います。また、状況により、運用期間中に早期売却となる可能性もあります。

③ 再組成による継続運用の可能性

売却を行わない場合は、再組成ファンドとして継続運用を行う可能性があります。
その場合は、事前に出資者様の意思確認を行ったうえで、継続してご出資いただくことも可能な設計を想定しています。

④ 優先劣後構造の採用

本ファンドでは優先劣後構造を採用しています。
売却時に損失が生じた場合には、一定割合まで劣後出資部分から損失を吸収する設計とすることで、投資家の元本リスクに一定の配慮を行っています。

サービス実績と運用体制

トモタクは、2020年8月4日に不動産特定共同事業の許認可を取得しサービスを開始しました。
これまでに運用した全ファンドにおいて、予定分配またはそれ以上の利回りを実現し、元本割れ・配当遅延は一度も発生していません。

投資家の皆さまの資産を守るため、以下の3つの仕組みを採用しています。

投資家の皆さまを守る3つの仕組み

マスターリース契約による収益安定化
 運用中に空室や需給変動が発生した場合でも、一定賃料を受け取ることで収益の安定を図ります。

信託保全スキームによる安全な資金管理
 投資家資金は信託口座にて分別管理し、事業者の財務状況に影響されない安全性を担保します。

優先劣後構造（劣後出資10%以上）
 万が一、運用損が発生した場合には、まず劣後出資分（当社）が損失を負担することで、優先出資者の元本保全性を高めます。

地域特性

箱根は、神奈川県西部に位置する日本有数の国際観光地であり、温泉や自然景観、美術館文化、歴史など多様な観光資源が集積しています。首都圏から約1〜2時間圏内という優れたアクセス性を背景に、国内外から年間約2,000万人を超える観光客が訪れています。

■ 芦ノ湖・元箱根エリア

富士山を望む芦ノ湖、箱根神社、箱根関所跡、旧東海道杉並木など、歴史と自然が融合した象徴的エリアです。湖畔観光や遊覧船、ロープウェイなどの観光施設も充実しています。

■ 強羅・小涌谷エリア

強羅は、箱根登山鉄道・ケーブルカーの結節点であり、美術館や高級旅館が集積する文化性の高いエリアです。
ポーラ美術館、彫刻の森美術館など国内外から評価の高い文化施設が点在し、アート×温泉という付加価値型観光を形成しています。
近年はラグジュアリーホテルの進出も相次ぎ、富裕層向け滞在需要の拡大が続いています。

■ 宮ノ下・小涌谷エリア

歴史ある老舗旅館・ホテルが立ち並ぶ伝統的温泉地であり、再開発やリブランドも進行。箱根の中でも宿泊地としての認知度が高いエリアです。

■ 仙石原エリア

高原リゾートとしての特性を持ち、ススキ草原や美術館群が立地。別荘地需要・長期滞在需要が根強いエリアです。

本物件が所在する元箱根は芦ノ湖エリアに位置し、強羅・小涌谷方面へのアクセスも良好で、箱根観光の主要エリアへの移動がしやすい立地にあります。
観光では、芦ノ湖・強羅・仙石原などを周遊するルートが多く、こうした観光動線上に位置する点も特徴の一つです。

また、箱根は四季の変化が明確であり、

• 春：新緑・桜

• 夏：避暑地需要

• 秋：紅葉

• 冬：温泉需要・富士山景観

といった、年間を通じて観光需要が見込まれる点も、箱根エリアの特徴です。こうした通年型の観光地であることは、宿泊需要の安定性という観点においても重要な要素となります。

さらに、インバウンドでは「温泉×プライベート空間×自然体験」を求めるニーズが拡大しています。また、インバウンド旅行者は家族や友人などの複数人での旅行需要も高く、一棟を貸し切って滞在できる施設へのニーズが高まっています。
一棟貸しヴィラ型施設は、他者との接触を抑えつつ高付加価値な滞在体験を提供できるアセットタイプであり、箱根という国際観光ブランドとの親和性も高い宿泊形態となっています。

配当の仕組み（ハイブリッド型）

1．運用期間中
マスターリース契約に基づく賃料収入を原資として、3ヶ月ごとに利益分配を実施します。

2．運用終了時
対象物件の売却益が発生した場合は、最終利益分配として追加分配を行います。

3．元本償還
運用終了時に、最終利益分配とあわせて出資元本を償還します。
※本商品は元本保証ではありません。

募集スケジュール（予定）

お申込方法・注意事項

１． トモタク公式サイトにログイン
２． 対象ファンドの詳細ページで「出資申込をする」ボタンをクリック
３． 出資口数・ポイント利用の有無を入力し、内容を確認
４． お申込み確定後、所定のお手続きを完了させてください

注意事項

※ お申込みのみでは出資は確定いたしません。
　お申込後、所定の期限までに「お申込手続き」と「ご入金」の両方が完了した時点で出資確定となります。
　期限内にお手続きが確認できない場合は、自動的にキャンセルとなりますのでご注意ください。

※ 出資金の入金期限は、メールに記載された期日までにお手続きください。
　詳細は、お申込み時にお送りする「先着申込完了のお知らせ」にてご確認いただけます。

※ 募集状況により、予告なく募集期間が早期終了または延長となる場合がございます。

※ お申込みにあたっては、契約成立前書面およびリスクに関する説明を必ずご確認のうえ、
　内容を十分にご理解いただいたうえでお手続きください。

※ 本商品は元本保証ではありません（出資法により元本保証は禁止されています）。

想定運用スケジュール

不動産市況や経済情勢などを総合的に勘案し、事業者の判断により、運用終了日前であっても対象不動産の売却を行い、運用を終了する場合があります。

また、運用期間内に対象物件の売却が完了しない場合には、事前に通知したうえで、最大6ヵ月を限度として運用期間を延長する場合があります。

配当予定

分配お支払いスケジュールは配当イメージをご確認ください。

※ 上記は想定日であり、運用開始日または運用終了日、もしくはその両方が確定した後に変更となる場合があります。
元本の償還は、運用終了後、約款に基づき翌々月末までに実施予定です。

なお、これまでの実績では、運用終了から元本償還までの期間は平均約9日となっております。（2026年3月10日現在）

リスクに関するご留意事項

・お申込みの際は、契約成立前書面およびファンド説明資料を十分にご確認いただき、内容をご理解のうえでお申込みくださいますようお願い申し上げます。

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・当選のご連絡は、当選者様のみにメールにて行います。
・ギフト内容は予告なく変更となる場合がございます。
・条件を満たしていない場合は抽選対象外となりますのでご了承ください。
・出資確定後、対象の方へ応募フォームをお送りいたしますので、フォームよりご希望の商品をお選びください。
・ギフトおよび参加賞は、運用開始日から1ヵ月以内を目途に送付予定です。送付方法等の詳細につきましては、後日メール等にてご案内いたします。

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