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トモタクトピックス

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングの仕組みが分からない | なぜ、こんなに儲かるのか?

2021.9.22

不動産小口化投資のトモタク、トピックス更新を担当している桜井です。

不動産クラウドファンディングが注目されている理由がイマイチよく分からない。

どうしてこれがサービスとして成り立つのか、そして事業者のメリットは何なのか?

このような疑問をいだいている方も多いのではないでしょうか。

その仕組みについてきちんと理解できない状態では出資したいと思いませんよね?

不動産クラウドファンディングについて、どこよりも分かりやすく解説していききます。

不動産投資について知っておこう

不動産クラウドファンディングを始める前に、不動産投資について理解しておきましょう。

不動産投資とは、収益不動産を運用して、そこから得る収入から経費を払い残った金額を儲けとして残していく投資手法になります。

あなたが一棟のアパートを購入したとしたら

あなたが一棟のアパートを購入したときのことを想像してみて下さい。

便宜上、数字は一例として表示しており、利回りも表面利回りになりますので実際はもっと細かいです。

多くは、銀行からお金を借りて目的のアパートを3,000万円で購入します。

毎月の返済は15万円とします。アパートの家賃は、1戸6万円で、全部で4戸あるので24万円です。

そうなると、不動産投資の利回りは10.4%です。

つまり、3,000万円のアパートを購入して、入居者に貸すことで9万円の利益を出すことができ、約10%の利回りで運用することができるのです。

運用が順調に進みあるタイミングで売却を決意

運用実績に不満があるわけではないけど、ヒョンとしたことで不動産を売却することを決意した不動産オーナーは、6年間運用したアパートを売りに出しました。

入居者の状況も安定していて建物の状態も悪くなかったため、2,300万円で売却できました。

売却金額の2,300万円の中からローンの残債1,920万円を一括返済して、手元に380万円が残った形になります。

さらに、これまで家賃収入によって残すことができた利益は648万円に上ります。

不動産投資によって、1,028万円の利益を手元に残すことができたのです。

売却せず運用し続けることも可能

もちろん、安定した家賃収入が見込めるのであれば、第三者に売却することなく、自分で持ち続けるという選択肢もあります。

状況によって対応も変わってきますが、色々な選択肢があるということをここでは知っておいて下さい。

インカムゲインとキャピタルゲインを得ることができる

これまでお伝えした数字は、便宜上の数字になりますので、細かな経費や税金は考慮していません。

なので、実際はもっとシビアな感じになると思いますが、大体のイメージは沸いてきたと思います。

みんなで少しずつお金を出し合って不動産投資ができないか?

これまでの説明で、なんとなくでも不動産投資の仕組みと利益の出し方が分かってきたと思います。

資金効率を高め事業を活性化させる

利益が出せる仕組みでれば、多くの一般投資家から資金を募ることで資金効率を高め、事業をより活性化させたいと考えるのが、事業者の考え方です。

この点に関しては、嘘偽りでもなく事業者の本音です。株式会社の本来の目的もそうですし、企業を上場させるの目的も同じです。

利益が出せて、投資家に還元できる仕組みがあれば、積極的にお金を集めて効率のよい経営やサービス運営をしていくことは、何も珍しいことではありません。

儲かるから他の人にも勧めることは本質からは逸脱しているということ

「儲かるなら他の人にも勧めるのではなく自分達だけでやればいいじゃん」という人がいます。

全くその通りです。

一般の投資家から資金を集めるのは”儲かるため”だけではありません。

自分達だけでは、実現できないスピード感で多くの資金を集めることができるから、一般投資家からお金を集めるのです。

誤解を恐れず申し上げると、自分達だけで解決できる部分に関しては一般投資家からお金を集めません。

なので、謳い文句は「儲かるから」ではないということです。これが投資の本質になります。

集めた資金を再投資や運用に使う

当然、集めた資金を何かに使わないと、意味がありません。

事業者は目的をもって資金を集めますし、何かに投資して利益を出すことになります。

そして、投資家に還元するのです。

今回の不動産投資の話であれば、『銀行からお金を借りて目的のアパートを3,000万円で購入』する代わりに、一般投資家から少しずつお金を集めて、3,000万円の不動産を購入し運用をすることになります。

お金の工面の仕方は実に様々あるのです。

不動産クラウドファンディングは不動産の購入資金を広く募集する手法

広く一般の人から資金を集める理由は事業者の資金効率を高めるためだということです。

同時に広く募集するということは、それだけ洗練された事業モデルだということも同時にお伝えしておかなければなりません。

不動産投資は十分に洗練されたモデルで、安定性と収益性の高い事業だということが、広く出資者を募集するということからも裏付けられます。

不動産クラウドファンディングで不動産購入資金を確保する

不動産クラウドファンディングは、広く一般の人から少額の資金を集めることで収益不動産の購入資金に活用されることが大半です。

他にも開発費用やリノベーション費用などに使われるケースもありますが、不動産の購入資金に充てられるのが本来あるべき姿だと理解しています。

不動産購入までの速度が加速する

広く不動産購入資金を集めることができる仕組みが出来上がりさえすれば、事業者が不動産を購入するスピードも一気に加速します。

従来の不動産投資は、金融機関を仲介する『間接金融』になります。

お金を貸す人と借りる人との間に第三者が挟まることで、時間と手間が余計にかかります。審査の問題なども相まって、自分でコントロールできない部分も出てきます。

一方で、不動産クラウドファンディングの場合は、出資者が事業者に直接お金を出す『直接金融』になります。

直接金融は資金調達にかかる様々なコストが低く抑えられるのがメリットです。

よって、不動産購入までの速度が一気に加速して、事業の活性化につながります。

資金提供者にとっても資金調達者にとっても、現在のトレンドは不動産クラウドファンディングなどを通じた『直接金融』なのです。

不動産クラウドファンディングは不動産投資を細分化しただけではありません

不動産投資が効率よく資産運用できそうなことが分かりました。

広く一般投資家から資金を集めることで、事業の加速度が高まることも分かりました。

出資者の目線で見たときに、不動産クラウドファンディングに出資することは、安全性の高い不動産投資に少額から投資できるという点が大きなメリットだと思います。

毎月一定額の収入を確保できる

冒頭、例に出したアパートの話に戻りますが、アパートの入居者は毎月決まった家賃を振り込みます。

場所や生活環境によっても変わってきますが、一度入居したら普通は数年は退去しません。

その時点で、その数年間は安定して家賃収入を確保することができますので、一定の利回りで運用できることが見込まれるわけです。

これだけだと不動産投資と大差ありません。

不動産クラウドファンディングには、さらに独自の特徴を備えているのです。

マスターリースを締結すると、さらに心強い

一度、入居した契約者は、余程のことがない限り一定期間退去しません。

この点だけ見ても、十分に安定感があるということは容易に想像できます。

それでも、退去者が出る可能性はゼロではありません。退去者が出れば、その分家賃収入が減ってしまいますので、出資者の配当に影響が出てしまいます。

そのようなケースに備えて、不動産クラウドファンディングのサービス提供者は、第三者とのマスタリース契約(賃貸保証)を締結することが多いです。

これにより、運用期間中の家賃収入は保証されます。

マスターリースを導入することによって、投資利回りは小さくなってしまいますが、その分投資商品としての安定感は大きくなるのです。

非常に心強いですね。

劣後出資で評価損に備える

さらに、不動産価値が下落する可能性に備えた対策もおこなっています。

それが『劣後出資』です。

『劣後出資』とは、主に事業者が総出資額の一部を出資する出資形態で、不動産を固有の財産に戻し、出資元本が償還されるタイミング、不動産を売却時に評価損が下落することに対する、リスクヘッジの手法です。

例えば、3,000万円の不動産を固有の財産に戻したり、売却する際に、-300万円の評価損が発生したとします。

この場合、10%の評価損となるため、出資元金は満額償還されない可能性もあり、このような不動産価格の下落に備えるのが劣後出資なのです。

今回のケースで劣後出資を全体の10%入れていれば、-300万円の評価損が発生しても、優先出資者(一般出資者)の元本は満額戻ってくるのです。

このような出資形態を採用しているファンドは多く、不動産クラウドファンディングがローリスク・ミドルリターンだと言われる所以なのです。

不動産投資-Ver2.0

不動産クラウドファンディングは、従来の不動産投資の常識を覆してきました。

資金調達のスピード感、投資家のリスク、参入障壁など、不動産投資が抱えてきた課題を解決していきます。

贅沢な悩みだと言われていた、小さな問題すら解決できそうな不動産クラウドファンディングは、不動産投資-Ver2.0と呼ぶに相応しいものだと思います。

不動産クラウドファンディングについて十分理解できたあなたは、お気に入りのファンドをいち早く見つけて、資産運用を始めてみてはいかがでしょうか。

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