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【世界一シンプルに解説】匿名組合契約と任意組合契約の違いとは-不動産小口化商品 | 【公式】TOMOTAQU-トモタク-不動産特定共同事業
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【世界一シンプルに解説】匿名組合契約と任意組合契約の違いとは-不動産小口化商品

  • 任意組合契約
  • 匿名組合契約
2021.3.01

不動産小口化投資のトモタク、広報担当のSKです。

不動産小口化商品には、契約の形態がいくつかあり、それぞれ異なる特徴があることをご存知でしょうか。

今回は、その特徴の違いを簡単に解説した後、その私たちトモタクが提供している不動産小口化商品の特徴について分かりやすく解説していきたいと思います。

二つの契約形態を知る

まず最初に、不動産小口化商品には2つの契約形態が存在することをお伝えします。

契約形態は2つ存在する

これが一つめのポイントです。

契約形態が2つ存在するとはどういうことなのか?

2つの契約形態を実際にご紹介します。

匿名組合型

一つ目は『匿名組合型契約』と呼ばれる契約形態です。

なんだか難しい言葉が出てきましたが、匿名組合型契約とはどのような契約形態なのでしょうか。

「匿名」「組合」といったキーワードからなる契約形態なので、どうしても”集団での契約”や”共同購入”といったイメージを持たれるかもしれません。

しかしそれは違います。

匿名組合契約とは、商契約の一種で事業者と投資家が1対1で締結する契約のことをいいます。

匿名組合型の主な特徴は以下の通りです。

  • 少額(1万円~100万円程度)から不動産投資ができる
  • 事業者と投資家の間で不動産売買契約はない
  • 初期費用は発生しない(不動産取得税、印紙税等)
  • 運用期間が短期のものが多い
  • 相続税対策には使えない

このような人に匿名組合型の不動産小口化商品はおすすめです。

  • 少額から投資をしたい
  • 不動産を所有しないで不動産投資事業を始めたい
  • 手堅く配当を受け取り余剰資金を増やしたい

匿名組合型の場合、不動産の所有権は事業者にあり、管理運用についても事業者が行うことになります。

投資家は、事業者が”所有して運営”する不動産投資事業に対して出資するイメージです。

任意組合型

続いて、『任意組合型契約』です。

任意組合型は、対象の不動産を複数の出資者で共同購入し出資割合に応じた持分を所有する契約形態です。

投資家は出資比率に応じて、配当や売却益を受け取ります。

任意組合型の特徴は以下の通りです。

  • 不動産売買契約が発生する
  • 不動産の所有権が移転するので登記費用や取得税がかかる
  • 一口数百万円~の高額な商品が多い
  • 運用期間が長期になることが多い
  • 相続税対策に活用できる

このような特徴があります。任意組合型は次のような方におすすめです。

  • 都心一等地の高額な不動産を所有したい
  • 相続税対策を考えている
  • 大きなリータンを期待したい

匿名組合型の場合は、不動産の所有権は出資者です。不動産特定共同事業者の役割としては、不動産の管理運用になりますので、収益源としては売却益と管理費になります。

実際に不動産を所有するため、匿名組合契約よりもリスクは高くなりますが、その分大きなリターンも期待できるのです。(*商品によってリスクやリターンは異なりますので、一概には言えませんが)

匿名組合型と任意組合型を比較すると

2つの契約の特徴をお伝えしてきました。

それぞれに特徴があり、どちらがいい、悪いということはありませんが、投資家の属性によって向き・不向きははっきりしています

匿名組合型任意組合型
不動産の所有×
一口あたりの出資金額1~100万円数百万円~
主な目的(例外あり)資産形成税金対策
運用期間短期~中期中期~長期
キャピタル
インカム
匿名組合型契約と任意組合型契約の違い

このように、匿名組合型と任意組合型では、商品の特徴、出資金額の大きさ、投資家の目的が全く異なります。

相続税を含めた税金対策が主な目的となる任意組合型の商品では、相続税の問題に困っている方で都心一等地の不動産を購入するスキームとして最適だと私は思います。

実際に、投資先の不動産を見ても、都心一等地のものが多く、将来的な値上がりを見据えた税対策の投資になるのでしょう。

対象不動産の規模や場所だけで安易な出資判断をしてはいけないと私は考えています。

投資した金額に応じた配当を手堅く受け取るような「資産形成」をすることを第一に考えているのであれば、物件規模やエリアにとらわれることなく、利回り、運用期間、出資者保護の仕組みを見比べて決断するべきです、

そうではなく、今ある資産を次の世代に上手に受け渡すための資産形成(相続税対策)であれば、資産圧縮効果と不動産の将来性を見極めて投資をする必要があると考えています。

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