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トモタクトピックス

不動産投資とは

不動産投資の仕組みが分からない | トモタクが分かりやすく解説します

2021.10.25

不動産小口化投資のトモタク、トピックス更新を担当している桜井です。

今回は、不動産投資の仕組みがイマイチよく分からない。。。という方に向けて、不動産投資をやさしく解説していきたいと思います。

『トモタクのやさしい不動産投資シリーズ』として、不動産投資にまつわるエトセトラを紹介していきます。

このシリーズを読み終えたあなたは、きっと不動産投資に興味を持つことでしょう。

かなりシンプルにいきますので、最後までお付き合い下さい。

第一回目は『不動産投資の仕組みを分かりやすく解説』です。

”買って貸す”が基本的な仕組みです

不動産投資の仕組みとして最も基本的な考え方が、この”買って貸す”という流れです。

何らかの手段で対象不動産を購入して、それを賃貸アパート、賃貸マンションとして入居者に対して貸し出します。

これが、最も基本的な考え方です。

不動産を購入して、入居者に対して貸し出す。

つまり、投資家は不動産を誰かに貸すために購入するのであって、自分自身が住むために購入するのではないということです。これが分かれば、不動産投資を理解したも同然です。

あなたは、基本中の基本を押さえることができましたね。

投資用不動産の種類とは?

不動産を購入して、入居者に対して貸し出すということが不動産投資だということは分かりました。

では、実際に不動産投資に用いられる不動産にはどのようなものがあるのでしょうか。

  • 区分アパート、マンション、戸建て
  • 一棟アパート、マンション、ビル
  • 土地

細かく分ければ、他にも様々ありますが大きくは上のような感じになります。

区分アパート・マンション、戸建て

区分アパート・マンション、戸建てを購入して不動産投資をスタートすることはよくあります。

私は、最近はあまり聞かないですが、公務員や上場企業の社員をターゲットにした新築ワンルーム投資が、少し前に流行しました。

単身者やファミリー層に入居してもらい、そこから家賃収入を得ていくスキームです。入居者は一世帯になりますので、その不動産が得られる収入も限られます。

また、退去者が出た場合は1/1なので、不動産投資の入居率は0%、収入がゼロになります。

そういった意味で分散投資ができないリスクがありますが、物によっては数百万円台から購入できることもありますので、然程大きなリスクを取ることなく始められるのが特徴です。

一棟アパート・マンション

これが一般的に認識されている『THE不動産投資』と呼ばれるものだと思います。

アパートやマンション、商業用のビルを一棟まるまる購入して、入居者やテナントに貸し出します。

物件の規模によっても異なりますが、複数の入居者やテナントと契約をするため、投資をうまく分散させることができます。仮に、1名の退去者が出たとしても、他の部屋が埋まっている状態であれば、収入がゼロになることはありません。

不動産を購入するために大きな資金が必要になりますが、上手に運用していけば安定資産になることは言うまでもありません。

土地

最後は、土地についてです。

土地を有効活用して上手に投資することができれば、管理がしやすい投資をすることができます。

具体的には駐車場やコインパーキングなどが挙げられます。

人が暮らすものではありませんので、不動産投資によくあるトラブルとも無縁です。

需給バランスをしっかりと見極める必要がありますが、上手に運用することで手間のかからない投資ができます。

他にも土地を活用した投資で太陽光発電などもありますが、こちらは大きな費用がかかるのと不確定要素が多いという私の認識のため、今回は外してあります。

どのように投資用不動産を購入するか?

さて、ここまで『不動産投資の仕組み』と『投資用不動産の種類』についてお伝えしてきました。

ここまでで、なんとなく不動産投資のイメージが定着して来たかと思います。実際に、あなたの身の回りの不動産を想像して、あれは投資用かな?これは投資用じゃないかな?と想像を膨らませていることだと思います。

投資用不動産の購入方法は大きく2通りです。

  1. 銀行からの融資
  2. 自己資金

ただ現実的には、多くが銀行からの融資になると思います。

銀行からの融資

投資用に限った話ではありませんが、不動産を購入する際には高額の自己資金が必要になります。十分な自己資金があるなら話は別ですが、融資が使えるのであれば、積極的に融資を使いましょう。

建物によっては融資が使えないケースもあります。そのような不動産は相場よりも安く購入でき、投資効率も高まりますので、自己資金に余裕があればそちらに回すようにします。

銀行からお金を借りて、家賃収入の中から借りたお金を返していき利益を残すスキームです。

自己資金

自己資金で投資用不動産を購入するという選択肢ももちろんありますし、逆に自己資金でないと購入できない不動産もありますので、上手に使わける必要がありますね。

ただ、このような不動産は、初心者にとって扱いが難しいクセのある物件が多いです。最初に購入する物件としては避けておいた方が無難です。金融機関の融資がきちんと下りるものを購入するようにした方が無難だと私は思います。

不動産投資の魅力とは?

不動産投資は投資の中で、唯一の金融機関からお金を借りて始めることができる投資です。その理由は、株や投資信託とは異なり現物に対して投資するものだからだと言われています。

不動産が十分な担保になるため、金融機関も安心してお金を貸してくれるのですね。

レバレッジ投資

自己資金の何倍、何十倍ものお金によって投資を始めることができるため、いわゆるレバレッジをかけることができるようになります。

それが、不動産投資の魅力です。少額の自己資金でも一端の投資家と名乗ることもできます。それも魅力の一つなのかもしれません。

資産価値が下がりにくい

投資先を正しく選択することで、あなたの資産価値(不動産評価)を下げることなく状態を保てるようになります。

上手に運用すれば、購入したときよりも高値で売却できたり、毎月の家賃収入から得られる利益と合わせて最終的に利益を残せるようになります。

よくも悪くも、価格の変動がないという点は不動産投資の大きな魅力なのです。

安定収入が期待できる

人が生きていくうえで、最後まで手放すことができないものの一つが住宅です。

どんなに景気が悪くなろうとも、どんなに給料が下がろうとも、何を犠牲にしても家だけは手放すわけにはいきません。

そういった意味で、そこに人がいる限り人々の需要は存在するということになります。入居者が一度、契約をしてしまえば、最低でも2年は安定的な収入が期待できます。

他のビジネスをされている方であれば、お分かりになると思いますが、2年間も継続的に収入が期待できるビジネスモデルはなかなかありませんよね。

安定収入が期待できるのは、非常に大きな魅力だと私は思います。

まとめ

この記事では、”買って貸す”という不動産投資の基本的な仕組みをご紹介して、投資用不動産には大きく3つの種類があることをお伝えしてきました。区分アパートやマンション、そして戸建て。一棟アパートやマンション、土地。規模や種類によって、リスクや運用コストが変わってきます。

投資用不動産の購入方法では、金融機関の融資と自己資金があります。通常、金融機関の融資を活用することが多いですが、資産状況や不動産によっては自己資金での投資になります。

そして、最後に不動産投資のメリットについて。

資産価値が下がりにくく、安定した収入が期待できるという意味で不動産投資は最適な投資の一つであることを知っておいて下さい。また、金融機関からお金を借りて投資ができる唯一の手法であることから、大きなレバレッジをかけられる、投資家のポテンシャル以上の投資戦略を立てることができます。

これらが、不動産投資の基本的な仕組みです。

不動産を”買って貸す”のが不動産投資のシンプルな考え方です。これまでイマイチ仕組みが分からなかった方は、ご理解いただけたかと思います。

次回の記事では、今話題の不動産クラウドファンディングとの比較についてご紹介します。

ブログタイトル:『不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いを徹底比較』でお会いしましょう。

『トモタクのやさしい不動産投資シリーズ』では、今後も不動産投資について、さらに掘り下げて解説していきますので、ぜひ楽しみにしておいて下さい。

それではまたお会いしましょう。

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