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【トモタクの強み】不動産小口化商品はどこがそんなに優れているのか? | 【公式】TOMOTAQU-トモタク-不動産特定共同事業
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【トモタクの強み】不動産小口化商品はどこがそんなに優れているのか?

  • トモタクの魅力
2021.1.20

不動産小口化投資のトモタク、広報担当のSKです。

近年、老後資金の不安を解消することが多くの人にとっての重要なテーマとなっています。

そのような状況の中、インターネットを開けばウンザリするほどの投資商品の広告が出てきます。

各投資商品には特徴や違いがあるのですが、多くの人にとってはその違いが分からずじまいで、結局は、なにもせず銀行にお金を置いたままという”最悪の結果”に終わってしまうのです。

不動産特定共同事業のトモタクで発売されている『トモタク2号ファンド』もきっと同じように思われているのではないでしょうか。

「不動産投資と何が違うの?」

「どうしてリスクが少ないの?」

「結局、トモタクのメリットって何なの?」

このような考えをお持ちの方が多いようです。

不動産投資と何が違うの?

不動産投資と不動産小口化商品(トモタク)は何が違うのでしょうか。一棟アパートを購入して不動産投資を始める場合を例にして考えてみます。

不動産投資を始める場合には、まず不動産を購入します。この際に多くの場合、金融機関の融資を受けて不動産を購入します。

次に、購入した不動産に対して入居者を決める必要があります。(既に入居者がいる物件を購入した場合は不要)

入居中にトラブルが発生した場合は、対応が必要です。

例えば、部屋の水漏れ、近隣の騒音クレーム、共用部の電気の交換などの作業も問題がトラブルが発生した時点で、対応しなければなりません。

退去者が出た場合は、空室を埋めなければなりません。空室が埋まらない場合は賃料が入らないため、収益が下がってしまいます。

退去者が出たら、その空室を埋めるために入居者を募集します。空室が続けば賃料収入が減るため投資の収益に影響が出てしまいます。

このように不動産投資には様々な付帯業務と責任がついてきます。もちろん、賃貸管理会社に全てを依頼すれば業務的な負担も減りますが、その分コスト(賃料の5%程度)もかかってしまいます。

これが、所有することのリスクなのかもしれません。

なぜ不動産小口化商品トモタクへの投資はリスクが少ないのか

一方で不動産小口化商品のトモタクに出資した場合はどうでしょうか。

トモタクに出資した場合は、不動産投資にまつわる様々な付随業務から解放されます。不動産投資の実務運営については、運営会社(株式会社イーダブルジー)が行うため、投資家は出資金を出すだけ』です。

トモタクの不動産小口化商品には、いくつかの出資者保護システムが採用されていて、『配当の確実性』と『元本の保全性』が高められています。

一つ目の出資者保護システムは、マスターリースによる家賃保証です。

不動産小口化商品の不動産ですが、入居者が退去してしまい空室が続いてしまうと、配当の原資となる家賃収入が入ってきません。

このような状態が続くと、出資者に対しての配当が出なくなってしまいます。

そこで、第三者による家賃保証制度を導入することで、運営期間における家賃収入を確実なものにしているのです。

トモタクでは、対象ファンドにマスターリースを導入することで、出資者への配当の確実性を高めているのです。

そして、もう一つの出資者保護システムは、優先劣後出資を採用していることです。

『優先劣後出資』については、聞き慣れない言葉だと思いますので、少し具体的に説明していきます。

例えば、出資総額5,000万円のトモタク○号ファンドを募集していたとします。

この場合、優先出資者は一般投資家、劣後出資者は運営会社等となり、優先出資枠は出資総額の80%(4,000万円)まで出資可能、劣後出資枠は、出資総額の20%(1,000万円)まで、といった具合に出資比率を設定します。(比率については商品組成段階で自由に設定可能です)

一般的に不動産は、時間の経過とともに、その評価額が下落する傾向にあります。万が一、対象不動産の評価額が下落した場合、その出資元本に影響を及ぼす場合があるのですが、『優先劣後システム』を採用していることで、出資者の元本を守ることができるのです。

具体的にはこうです。

優先出資80%、劣後出資20%の場合、対象不動産の下落は1,000万円までなら出資者の元本に影響を及ぼしません。

逆に劣後出資を導入せず、優先出資100%の商品だと、評価の下落がそのまま元本に影響を及ぼしてしまいます。これは、非常にリスクの高い投資になります。

出資者保護の観点からも『優先劣後システムの導入』は非常に重要なポイントです。

トモタクのメリットをまとめると

結局のところ、不動産小口化商品トモタクのメリットとは何なのでしょうか。

不動産を所有しない

賃貸管理業務などの実務が発生しない

さらに!

家賃保証が付帯するので空室リスクを気にしなくてもよい

さらに!

劣後出資の導入で対象不動産の評価下落にも対応

他にも投資商品としてのメリットはあります。

投資の王様と言われている株式投資と比べた場合はどうでしょうか。

『株式投資』は、知識の量に比例して収益を上げる確率が高くなる投資だと私は思っています。ですので、企業のことや市場のことを勉強すればするほど効果は出やすいでしょう。

しかし、それを専門としている方でない限り、その専門的な知識や金融知識を増やすことは、容易いことではなく、ある意味で公平感に欠ける投資だと言えます。

『投資信託』についてはどうでしょうか。

お金を預けてプロに運用してもらうという点では、不動産小口化商品と似ていますが、そこには高額な信託報酬が発生すると言われています。

運用は確かではありますが、その分信託報酬が発生することに注意が必要です。

また、『投機的な商品』も様々あります。これらは、”当たれば大きい”ですが、リスクも高いため、資産運用として捉えるのはいかがなものかと思います。

このような様々な投資商品を比較する中で、不動産小口化商品のトモタクに投資するメリットは非常に大きいと私は思っています。

リスクが小さく、一定のリターンが期待できる投資としての不動産小口化商品は、意外と馴染みがありませんが、知る人ぞ知る良質な資産運用商品なのです。

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